2 opmerkelijke uitspraken voor de vastgoedwereld

De Hoge Raad bepaalde afgelopen week dat bij vastgoedtransacties de overheid gelijke kansen moet bieden aan kopers via een transparante procedure, en daar moet ook beleid voor opgesteld worden. De rechtbank Rotterdam schoot erfpachters in Schiedam te hulp omdat de gemeente onzorgvuldig handelt en erfpachters geen eerlijke kans geeft op heruitgifte. Bovendien worden er ten onrechte via een nieuwe erfpachtcontract te zware eisen gesteld aan de bebouwing. Gelijke kansen bieden, zorgvuldigheid, redelijkheid en billijkheid en fair play, dient de overheid bij vastgoedtransacties uit te dragen. Deze uitspraken zijn van belang voor vastgoedpartijen die transacties doen met de overheid, zoals projectontwikkelaars, erfpachters en ondernemers die op grond van de gemeente iets willen exploiteren.

Verkoop van perceel gemeentegrond moet voortaan via eerlijke procedure

De vastgoedzaak bij de Hoge Raad werd aanhangig gemaakt door een concurrent die zag dat de gemeente een perceel verkocht aan een concurrerende supermarkt zonder enige vorm van procedure.  In kort geding werd door de supermarktorganisatie gevorderd dat de Gemeente zal worden verboden de gemeentehuislocatie te verkopen en pas te leveren nadat een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure is doorlopen. De voorzieningenrechter wees dit af omdat het niet spoedeisend was. In hoger beroep wees het gerechtshof de vordering af omdat een dergelijke ‘mededingingsnorm zoals bij schaarse vergunningen’ (nog) niet van toepassing is op gronduitgifte buiten verplichte aanbestedingen. Maar dat is onterecht volgens de Hoge Raad: het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat de overheid gelijke kansen moet bieden ook buiten verplicht aanbestedingen. Dat moet via een transparante selectieprocedure met een  tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De Raad van State (ABRvS 2 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2927) heeft deze norm al geïntroduceerd bij de verdeling van schaarse vergunningen aan potentiële gegadigden.

Selectieprocedure als er meerdere gegadigden zijn voor een locatie van de overheid

Dus de gemeente die een oud gemeentegebouw wil verkopen aan een supermarktorganisatie mag dat niet onderhands doen (tenzij als duidelijk is dat er slechts 1 gegadigde is). Er moet een redelijke verwachting zijn dat er meerdere gegadigden (zullen) zijn voor het recht op de desbetreffende onroerende zaak. Dat moet dan via een selectieprocedure die op passende wijze en tijdig bekend gemaakt worden met de proceduregels. Indien de gemeente aan een waterplas een locatie voor horeca in het leven roept geldt hetzelfde.  En ook als op het strand nieuwe locaties beschikbaar komen voor paviljoenhouders. Voor het te huur aanbieden van een schaarse locaties moet deze selectieprocedure dus ook gevolgd worden. Dit uitgangspunt geldt dus naast geldende regelgeving voor aanbestedingsplichtige werken en bijvoorbeeld overheidsopdrachten. Gegadigden moeten er rekening mee houden dat een Bibobprocedure van toepassing kan zijn.

Overheid moet fair, zorgvuldig en redelijk handelen jegens erfpachters

In de rechtszaak van de erfpachters in Schiedam, waar Blenheim een aantal erfpachters bijstond, kreeg de gemeente zware kritiek van de rechter op haar handelwijze. De (tijdelijke) erfpachtrechten van de bedrijven liepen na 60 jaar af en de gemeente moest beslissen over heruitgifte. Die mogelijkheid werd wel geboden maar wel onder onredelijke voorwaarden en steeds werden er eisen toegevoegd voor aanpassing van de bestaande bebouwing. Die gang van zaken vindt de rechter onzorgvuldig. Je kan bijvoorbeeld geen zwaardere eisen stellen aan duurzaamheid van een gebouw dan volgt uit het Bouwbesluit. Ook werden eisen toegevoegd die thuis horen in een bestemmingplan en niet in erfpachtvoorwaarden. Aldus maakt de gemeente misbruik van haar positie als grondeigenaar door niet de juiste juridische route te volgen. Omdat erfpachters toch al vaak in het verdomhoekje zitten (lees daarover mijn boek 50 vragen over erfpacht) is dit een welkome steun voor erfpachters in het algemeen.

Gemeente moet bij vastgoedtransacties beginselen van behoorlijk bestuur naleven

Interessant aan de uitspraak is ook dat de rechter het handelen van de gemeente toetst aan diverse rechtsbeginselen. De redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur brengen mee dat de gemeente de erfpachters een eerlijke kans op heruitgifte van de erfpacht moet geven. Door achter de rug van de erfpachters al een deal te maken met een projectontwikkelaar over de percelen van de erfpachters  handelt de rechtbank in strijd met het fair play beginsel. Ook het beoordelen van plannen van erfpachter voor renovatie aan de hand van een nog niet geldend bestemmingsplan is in strijd met de redelijkheid en billijkheid, het zorgvuldigheidsbeginsel en het beginsel van fair play. De eis dat een perceel van een erfpachter minimaal 1.250 m2 moet zijn, terwijl nog niet de helft van de erfpachter zo’n oppervlakte heeft, is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Door beleidswijzigingen voor heruitgifte niet duidelijk en tijdig kenbaar te maken en eisen aan de heruitgifte te stellen die de gemeente (nog) niet kon stellen, hetgeen inbreuk op de genoemde rechtbeginselen oplevert, heeft de gemeente onrechtmatig jegens de erfpachters gehandeld. Dat is een donkerrode kaart voor de gemeente. De gemeente is in de tussenuitspraak gelast door te onderhandelen met de erfpachters over heruitgifte.

Wat levert dit op voor de vastgoed praktijk?

Aan deze uitspraken kunnen gegadigden die een vastgoedtransactie (willen) doen met de overheid rechten ontlenen. Indien onroerend goed te koop te koop komt of rechten op onroerend goed zoals huur en erfpacht, en er meerdere gegadigden (kunnen) zijn, dan dienen zij een eerlijke kans te krijgen om mee te dingen naar dat recht.  De overheid moet zorgen voor transparante procedures om die gelijke kansen te waarborgen. De communicatie van overheidsinstanties, dus ook de belastingdienst, toezichthouders, ministeries etc. moet zorgvuldig zijn en voldoen aan de beginselen van behoorlijk bestuur. Wanneer dat niet het geval is kan een betrokken aan de bel trekken en daarop wijzen. Voortrekken van een bepaalde ondernemer kan niet; dat is in strijd met het gelijkheidsbeginsel en het fair play beginsel.

Juridische aanpak als de overheid rechtsbeginselen negeert

Degene die meent dat de overheid geen transparante procedures voert, en bijvoorbeeld alleen met een concurrent zaken doet, die kan in actie komen. Dat deed de concurrerende supermarkt in de zaak bij De Hoge Raad met succes. Er zijn 2 wegen. Indien bijvoorbeeld een vergunning wordt verleend voor een activiteit waar eerst een openbare procedure gevolgd had moeten worden dan kan tegen het besluit waarbij de vergunning is verleend bezwaar aangetekend worden. En bij afwijzing van het bezwaar beroep ingesteld worden bij de bestuursrechter. Indien geen sprake is van een besluit maar een koop – of huurovereenkomst gesloten wordt door de overheid zonder dat er een openbare procedure is gevolgd dan kan een andere gegadigde naar de civiele rechter stappen. Het aanspannen van een civiel kort geding is dan de snelste weg naar Rome. Dat gebeurde ook in de supermarktzaak bij de Hoge Raad. Ook indien beleid van de overheid is in strijd is met beginselen van behoorlijk bestuur kan dit aan de civiele rechter voorgelegd worden. De 2 uitspraken maken inzichtelijker wat het juridisch kader is waarbinnen de overheid kan manoeuvreren bij onroerend goed transacties. Advocaten kunnen dat kader nu beter inzetten voor cliënten die zich benadeeld voelen door een overheidsinstantie die geen gelijke kansen biedt en/of rechtsbeginselen negeert.

Het team Vastgoed & Overheid van Blenheim beantwoordt graag uw vragen over dit onderwerp.