Bij tijdelijke erfpacht is de erfpachter afhankelijk van medewerking tot heruitgifte door de grondeigenaar. De rechter kan niet de inhoud van een erfpachtcontract (opnieuw) bepalen en niet de canon en overige voorwaarden voor het erfpachtrecht vaststellen. Wel kan de rechter een deskundige de redelijkheid van de canon laten toetsen. Als de overheid eigenaar van de grond is kan de rechter deze heruitgifte toetsen aan beginselen van behoorlijk bestuur. Deze uitspraak levert 5 uitgangspunten op voor heruifgifte (of verlenging van erfpacht) en de taxatie ter vaststelling van de nieuwe canon.
Nadat de tijdelijk erfpacht in deze zaak is geëindigd doet de grondeigenaar een voorstel tot heruitgifte. Dat wordt door de erfpachter niet aanvaardt omdat deze het onredelijk vindt. Dan zegt de eigenaar (het Waterschap) de erfpacht definitief op en vordert ontruiming. De erfpachter stapt naar de rechter.
1 | Heruitgifte moet redelijk zijn en de procedure zorgvuldig
De grondeigenaar, het Waterschap, heeft zelf een taxateur ingeschakeld om een taxatie te doen. Niet in overleg met de erfpachter. De taxateur heeft de op het perceel aanwezige opstal niet in de taxatie is meegenomen. Het Waterschap daarmee onvoldoende rekening met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachter die in dit geval de opstallen heeft gebouwd. En wat de (eenzijdige) taxatie betreft van de grondeigenaar; de door de rechter benoemde deskundigen concluderen dat de taxaties van de taxateur zowel ten aanzien van de toepassing van de waarderingssystematiek als ten aanzien van de eisen van zorgvuldigheid, niet voldoen aan de regelen van de kunst. Door niet uit te gaan van een bepaalde verdeling van de marktwaarde van het geheel over het erfpachtrecht en de bloot eigendom, heeft het Waterschap de belangen van de erfpachters onvoldoende meegewogen. Door het aanbod voor heruitgifte van het erfpachtrecht te baseren op het rapport van de taxateur van het Waterschap heeft deze in strijd heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die hij jegens de erfpachter in acht heeft te nemen.
2 | Marktwaarde kan niet als grondslag voor de canon gebruikt worden
Het ligt volgens de rechter in de rede voor de vaststelling van de canongrondslag de eerdergenoemde ‘Briefing paper’ over ‘taxeren bij erfpacht’ van RICS als richtsnoer te nemen, gezien de opmerking van de gerechtelijke deskundigen in het voorlopig deskundigenbericht dat dit de meest actuele – onder taxateurs breed aanvaarde – richtlijn bevat voor de wijze waarop bij erfpacht wordt getaxeerd. Verder dient het Waterschap meer transparant te zijn over het gehanteerde canonpercentage en staat het deze vrij om een marktconform (in plaats van kostendekkend) tarief in rekening te brengen. De marktwaarde van het geheel (grond plus opstal) dient volgens de deskundigen worden verdeeld in een grondwaarde component en in een opstalwaarde component. Dit is volgens de deskundigen niet alleen het geval bij verlenging, maar ook bij heruitgifte van een erfpachtrecht. Het is niet mogelijk om de waarde van de grond te bepalen zonder de waarde van de opstal daarbij te betrekken omdat de bebouwde ondergrond zonder rechten op de opstal niet als een afzonderlijke economische eenheid juridisch overdraagbaar (“vermarktbaar”) is, aldus de deskundigen. De rechter neemt dat oordeel over. Ook bij andere erfpachtcontracten waar niet is overeengekomen hoe getaxeerd moet worden kan hier een beroep op gedaan worden.
3 | Canonpercentage bij nieuw erfpachtcontract moet redelijk zijn
Het is in de zaak niet duidelijk welke componenten, behoudens het in de rente voor geldleningen begrepen risicopercentage en inflatiecorrectie, zijn meegerekend. De opmerking dat het canonpercentage een gemiddelde is van de renteontwikkeling van langlopende leningen van de Nederlandse Waterschapsbank is niet toereikend aldus de rechter want het kan niet worden geverifieerd omdat het Waterschap heeft nagelaten deze stelling met stukken te onderbouwen. Aldus is, net als voor de rechtbank, ook voor het hof niet verifieerbaar of het door het Waterschap gehanteerde canonpercentage aan de eisen van redelijkheid en billijkheid voldoet. Let op trucs bij erfpacht; lees daarom deze blog.
4 | Rekening houden met de belangen van de zittende erfpachter
De eigenaar is wel bereid tot uitgifte in erfpacht en dan mag de erfpachter er gerechtvaardigd op vertrouwen daartoe een redelijk aanbod te ontvangen van de eigenaar. Zonder redelijk aanbod kan het Waterschap de door hem geuite wil tot uitgifte niet zomaar weer intrekken. Het Waterschap heeft niet althans onvoldoende onderbouwd dat hij zijn voorstel in dit geval wel kan intrekken. In de gegeven omstandigheden dient de grondeigenaar op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid alsnog een redelijk aanbod voor heruitgifte van het erfpachtrecht te doen. De vorderingen tot ontruiming van de erfpachter en schadevergoeding van het Waterschap (de vorderingen in hoger beroep onder 2) worden afgewezen. In deze blog bespreek ik een andere rechtszaak waar de gemeente misbruik van recht maakte bij heruitgifte aan de erfpachter. De te hoge onredelijk canon werd door de rechter gecorrigeerd.
5 | Een ingroeiregeling of hardheidclausule toepassen bij een (veel) hogere canon na heruitgifte
Het gerechtshof acht de door het Waterschap voorgestelde toegroeiregeling bij de canonstijging zoals aangeboden redelijk. Het hof gaat ervan uit dat als daartoe aan de hand van de nog aan te bieden canon aanleiding bestaat, het Waterschap de reeds voorgestelde toegroeiregeling zal aanpassen en indien nodig een hardheidsclausule zal vaststellen of toepassen. In individuele hardheidsgevallen kan het op grond van bijzondere omstandigheden nodig zijn een langere toegroeiregeling toe te passen. Het is aan de erfpachter is om de noodzaak van (het opnemen of toepassen van) een hardheidsclausule in zijn specifieke situatie voldoende te onderbouwen.
Mark van Weeren is auteur van het boek 50 vragen over erfpacht (Kluwer, 2021).