Bij tijdelijke erfpacht is de erfpachter afhankelijk van medewerking tot heruitgifte door de grondeigenaar. De rechter kan niet de inhoud van een erfpachtcontract (opnieuw) bepalen en niet de canon en overige voorwaarden voor het erfpachtrecht vaststellen. Wel kan de rechter een deskundige de redelijkheid van de canon laten toetsen. Als de overheid eigenaar van de grond is kan de rechter deze heruitgifte toetsen aan beginselen van behoorlijk bestuur. Onder meer deze uitspraak levert 5 uitgangspunten op voor heruifgifte (of verlenging van erfpacht) en de taxatie van grondwaarde ter vaststelling van de nieuwe canon.
De fase na beëindiging erfpacht en onderhandeling over heruitgifte erfpacht
De rechtsverhouding tussen een grondeigenaar als erfverpachter en een erfpachter wordt, ook na het einde van het erfpachtrecht, beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Dat betekent onder meer dat rekening moet worden gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachter. Bovendien dient een bestuursorgaan als publiekrechtelijke rechtspersoon de geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht in acht te nemen ten opzichte van een erfpachter. Gelet op artikel 3:12 BW in verbinding met artikel 3:14 BW maken de algemene beginselen van behoorlijk bestuur deel uit van hetgeen de redelijkheid en billijkheid eisen. Tenslotte mag een bestuursorgaan zoals een waterschap of gemeente als erfverpachter bij het stellen van voorwaarden voor het al of niet aangaan/voortzetten van een erfpachtrelatie het publiekrecht niet op onaanvaardbare wijze doorkruisen. Aldus recent de rechtbank Rotterdam.
Nadat de tijdelijk erfpacht in de zaak die ik bespreek is geëindigd doet de grondeigenaar een voorstel tot heruitgifte. Dat wordt door de erfpachter niet aanvaardt omdat deze het onredelijk vindt. Dan zegt de eigenaar (het Waterschap) de erfpacht definitief op en vordert ontruiming. De erfpachter stapt naar de rechter.
1 | Heruitgifte moet redelijk zijn en de procedure zorgvuldig
De grondeigenaar, het Waterschap, heeft zelf een taxateur ingeschakeld om een taxatie te doen. Niet in overleg met de erfpachter. De taxateur heeft de op het perceel aanwezige opstal niet in de taxatie is meegenomen. Het Waterschap daarmee onvoldoende rekening met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachter die in dit geval de opstallen heeft gebouwd. En wat de (eenzijdige) taxatie betreft van de grondeigenaar; de door de rechter benoemde deskundigen concluderen dat de taxaties van de taxateur zowel ten aanzien van de toepassing van de waarderingssystematiek als ten aanzien van de eisen van zorgvuldigheid, niet voldoen aan de regelen van de kunst. Door niet uit te gaan van een bepaalde verdeling van de marktwaarde van het geheel over het erfpachtrecht en de bloot eigendom, heeft het Waterschap de belangen van de erfpachters onvoldoende meegewogen. Door het aanbod voor heruitgifte van het erfpachtrecht te baseren op het rapport van de taxateur van het Waterschap heeft deze in strijd heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die hij jegens de erfpachter in acht heeft te nemen.
In een erfpachtzaak op een bedrijventerrein in Dordrecht die ik zelf behandelde heeft de rechter de handelwijze van de gemeente kritisch getoetst aan de beginselen van behoorlijk bestuur. 2 beginselen zijn eruit gelicht.
1 | Het formele zorgvuldigheidsbeginsel houdt in dat een besluit zorgvuldig moet worden voorbereid door het verzamelen van de nodige kennis over de relevante feiten en de af te wegen belangen (artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht (Awb)). Uit het materiële zorgvuldigheidsbeginsel volgt dat het bestuursorgaan de rechtstreeks bij het besluit betrokken belangen moet afwegen (artikel 3:4 lid 1 Awb). Het evenredigheidsbeginsel vergt dat de voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen (artikel 3:4 lid 2 Awb).
2 | Het gelijkheidsbeginsel verlangt dat gelijke gevallen op gelijke wijze worden behandeld, tenzij een ongelijke behandeling objectief gerechtvaardigd is. In het zogenoemde (eerste) Didam-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778), waarop de gemeente zich beroept, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de overheid ook bij het aangaan van overeenkomsten tot verkoop of uitgifte in erfpacht van onroerende zaken gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Uit dat beginsel vloeit volgens de Hoge Raad voort dat een publiekrechtelijke rechtspersoon bij verkoop of uitgifte van een onroerende zaak mededingingsruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden.
2 | Marktwaarde kan niet als grondslag voor de canon gebruikt worden
Het ligt volgens de rechter in de rede voor de vaststelling van de canongrondslag de eerdergenoemde ‘Briefing paper’ over ‘taxeren bij erfpacht’ van RICS als richtsnoer te nemen, gezien de opmerking van de gerechtelijke deskundigen in het voorlopig deskundigenbericht dat dit de meest actuele – onder taxateurs breed aanvaarde – richtlijn bevat voor de wijze waarop bij erfpacht wordt getaxeerd. Verder dient het Waterschap meer transparant te zijn over het gehanteerde canonpercentage en staat het deze vrij om een marktconform (in plaats van kostendekkend) tarief in rekening te brengen. De marktwaarde van het geheel (grond plus opstal) dient volgens de deskundigen worden verdeeld in een grondwaarde component en in een opstalwaarde component. Dit is volgens de deskundigen niet alleen het geval bij verlenging, maar ook bij heruitgifte van een erfpachtrecht. Het is niet mogelijk om de waarde van de grond te bepalen zonder de waarde van de opstal daarbij te betrekken omdat de bebouwde ondergrond zonder rechten op de opstal niet als een afzonderlijke economische eenheid juridisch overdraagbaar (“vermarktbaar”) is, aldus de deskundigen. De rechter neemt dat oordeel over. Ook bij andere erfpachtcontracten waar niet is overeengekomen hoe getaxeerd moet worden kan hier een beroep op gedaan worden.
3 | Canonpercentage bij nieuw erfpachtcontract moet redelijk zijn
Het is in de zaak niet duidelijk welke componenten, behoudens het in de rente voor geldleningen begrepen risicopercentage en inflatiecorrectie, zijn meegerekend. De opmerking dat het canonpercentage een gemiddelde is van de renteontwikkeling van langlopende leningen van de Nederlandse Waterschapsbank is niet toereikend aldus de rechter want het kan niet worden geverifieerd omdat het Waterschap heeft nagelaten deze stelling met stukken te onderbouwen. Aldus is, net als voor de rechtbank, ook voor het hof niet verifieerbaar of het door het Waterschap gehanteerde canonpercentage aan de eisen van redelijkheid en billijkheid voldoet. Let op trucs bij erfpacht; lees daarom deze blog.
4 | Rekening houden met de belangen van de zittende erfpachter
De eigenaar is wel bereid tot uitgifte in erfpacht en dan mag de erfpachter er gerechtvaardigd op vertrouwen daartoe een redelijk aanbod te ontvangen van de eigenaar. Zonder redelijk aanbod kan het Waterschap de door hem geuite wil tot uitgifte niet zomaar weer intrekken. Het Waterschap heeft niet althans onvoldoende onderbouwd dat hij zijn voorstel in dit geval wel kan intrekken. In de gegeven omstandigheden dient de grondeigenaar op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid alsnog een redelijk aanbod voor heruitgifte van het erfpachtrecht te doen. De vorderingen tot ontruiming van de erfpachter en schadevergoeding van het Waterschap (de vorderingen in hoger beroep onder 2) worden afgewezen. In deze blog bespreek ik een andere rechtszaak waar de gemeente misbruik van recht maakte bij heruitgifte aan de erfpachter. De te hoge onredelijk canon werd door de rechter gecorrigeerd.
In de zaak in Dordrecht die ik al noemde overwoog de rechter:
”De gemeente heeft op geen enkele wijze de belangen van de erfpachters in kaart gebracht en bij haar afwegingen betrokken, maar hun vertrek tot uitgangpunt genomen bij het ontwikkelen van haar plannen, waaraan pas na het besluit om de erfpachtrechten niet te verlengen concreter vorm werd gegeven. De erfpachters werden bovendien pas ruim na de aanzegging van het einde van de erfpachtrechten of de opzegging van die rechten mondjesmaat over de uitgiftecriteria geïnformeerd. Ook als de gemeente andere plannen heeft met het bedrijventerrein, moet zij de belangen van de zittende erfpachters afwegen tegen het door haar gestelde algemeen belang bij die (andere) plannen.”
En over zorgvuldigheid overweegt de rechter: ”De omstandigheid dat de erfpachters geen contractueel geregeld recht op heruitgifte van hun aflopende erfpachtrechten hebben, neemt niet weg dat het zorgvuldigheidsbeginsel eist dat de gemeente eenduidig en transparant is over de voorwaarden waaraan moet worden voldaan om voor heruitgifte in aanmerking te komen en dat de erfpachter wiens erfpachtrecht afloopt een eerlijke kans krijgt om voor heruitgifte in aanmerking te komen, met behoud van zijn opstallen.
5 | Een ingroeiregeling of hardheidclausule toepassen bij een (veel) hogere canon na heruitgifte
Het gerechtshof acht de door het Waterschap voorgestelde toegroeiregeling bij de canonstijging zoals aangeboden redelijk. Het hof gaat ervan uit dat als daartoe aan de hand van de nog aan te bieden canon aanleiding bestaat, het Waterschap de reeds voorgestelde toegroeiregeling zal aanpassen en indien nodig een hardheidsclausule zal vaststellen of toepassen. In individuele hardheidsgevallen kan het op grond van bijzondere omstandigheden nodig zijn een langere toegroeiregeling toe te passen. Het is aan de erfpachter is om de noodzaak van (het opnemen of toepassen van) een hardheidsclausule in zijn specifieke situatie voldoende te onderbouwen. Daar is reden voor als de verhoging van de canon navenant is voor de erfpachter en het redelijk is een ingroerperiod af te spreken.
Mark van Weeren is auteur van het boek 50 vragen over erfpacht (Kluwer, 2021).