7 aandachtspunten voor vastgoedtransacties waarbij Bibob-onderzoek plaatsvindt

De Wet Bibob moet voorkomen dat de overheid met vergunningen en transacties criminaliteit faciliteert. Daarom kan Bibob-onderzoek ook bij vastgoedtransacties die de overheid doet, gedaan worden. Dus als de overheid met bedrijven en particuliere zakendoet kan de integriteit van de contractspartij getoetst worden. Degene die zakendoet met de overheid merkt dat de Bibob-toetsing plaatsvindt als een Bibob-formulier, of een link naar het online Bibob-formulier, wordt toegestuurd met het verzoek dat in te vullen. Je kunt ook onze video over de Wet Bibob bekijken voor meer informatie over de Wet Bibob.

Vastgoedtransacties waarbij kan Wet Bibob gebruikt worden

Bij vastgoedtransacties kan de Wet Bibob ingezet worden. Wat onder vastgoedtransacties valt, volgt uit de definitie daarvan en die zal doorgaans bij bestuursorganen de volgende zijn: een overeenkomst of een andere rechtshandeling met betrekking tot een onroerende zaak met als doel

1°.  het verwerven of vervreemden van een recht op eigendom of het vestigen, vervreemden of wijzigen van een zakelijk recht (recht van erfpacht)

2°.  huur of verhuur;

3°.  het verlenen van een gebruikrecht, zoals erfpacht; of

4°.  de deelname aan een rechtspersoon, een commanditaire vennootschap of een vennootschap onder firma die het recht op eigendom of een zakelijk recht met betrekking tot die onroerende zaak heeft of die onroerende zaak huurt of verhuurt;

5°.  toestemming voor vervreemding van erfpacht als bedoeld in artikel 5: 91 lid 1 Burgerlijk Wetboek.

Onderscheid in vastgoedtransacties in Bibob-beleid

Gemeenten kunnen Bibob-beleid publiceren hoe de wet Bibob wordt toegepast. In het Bibob-beleid van een overheidsinstantie kan nader onderscheid gemaakt worden in vastgoedtransacties, zoals bijvoorbeeld:

• vastgoedtransacties die betrekking hebben op risicocategorieën en risicogebieden die gevoeliger worden geacht voor criminele invloeden en vastgoedtransacties die daarbuiten vallen;
• vastgoedtransacties waarbij zich signalen van mogelijk (crimineel) misbruik voordoen en vastgoedtransacties waarbij dit niet het geval is;
• vastgoedtransacties die tussen overheidsinstanties worden aangegaan zijn in beginsel uitgezonderd van het overleggen van het Bibob-formulier, omdat het verwachte risico op criminele beïnvloeding bij dergelijke vastgoedtransacties en overeenkomsten klein is;
• voor vastgoedtransacties voortvloeiend uit een openbare selectieprocedure in het kader van gebiedsontwikkeling wordt geen onderscheid gemaakt, hiervoor geldt dat deze altijd onderworpen worden aan een Bibob-toets.
• (her)uitgifte in erfpacht is ook een vastgoedtransactie die onder de Bibob-paraplu valt en ook de wijzigen van de privaatrechtelijke bestemming. De gemeente Amsterdam als eigenaar van zo’n 80% van de grond in de gemeente die in erfpacht is uitgegeven dus bij vrijwel alle vastgoedtransacties een Bibob-toets doen.

Vastgoedtransacties als risicocategorie voor Bibob-toetsing

Daarnaast kunnen in het beleid van een overheidsinstantie ook risicocategorieën gedefinieerd zijn. Dit zal ertoe leiden dat een betrokkene in beginsel alleen aan een Bibob-toets onderworpen wordt als de activiteit waarvoor vergunning wordt aangevraagd valt in één van de risicocategorieën van activiteiten die gevoelig worden geacht voor criminele invloeden. Bij vastgoedtransacties die verkoop van bedrijfskavels betreffen kan een gemeente er ook beleidsmatig voor kiezen altijd een Bibob-toets uit te voeren.
Voor een goede beoordeling door de overheidsinstelling in het kader van de Wet Bibob heeft deze op grond van artikel 7a Wet Bibob de mogelijkheid om de potentiële contractspartij vragen te stellen die zien op de bedrijfsstructuur, financiering, betrokken (rechts)personen etc. Bij (openbare) selectieprocedures voor gebiedsontwikkeling zal doorgaans altijd een Bibob-toets plaatsvinden door het uitreiken en invullen van het Bibob-formulier.

Hoe werkt het Bibob-onderzoek bij een vastgoedtransactie

Het onderzoek zal altijd aanvangen met een eigen onderzoek van de instantie. Deze heeft ingevolge de Wet Bibob verschillende bevoegdheden, zoals het opvragen van het strafblad van de wederpartij, eventuele bestuurders en aandeelhouders en financiers en het opvragen van strafrechtelijke informatie bij politie en het OM. Er is een indicatorenlijst Vastgoedtransacties van Dienst Justis die bij het Bibob-onderzoek gebruikt kan worden. Die komt grotendeels overeen met de indicatoren die voor subsidies zijn opgesteld, en die hieronder zijn weergegeven Ook kan de overheidsinstantiede wederpartij aanvullende vragen stellen om inzicht krijgen in de organisatiestructuur en financiën. Aldus kan de beoordeling gedaan worden of er voldoende indicaties zijn van een risico op misbruik van de transactie, die een eventuele ontbinding of afbreken van de onderhandelingen rechtvaardigen. Mochten de resultaten uit het eigen onderzoek juist voor verdere vragen of twijfels zorgen, dan kan de overheidsinstantie advies aanvragen bij het LBB.
Hier lees je meer over het Bibob-onderzoek bij de gemeente Amsterdam.

Het Bibob-onderzoek door landelijk Bureau Bibob

Het Landelijk Bureau Bibob (LBB) kan op verzoek van een overheidsinstantie een Bibob-onderzoek doen. Het LBB heeft toegang tot meer gesloten bronnen dan andere instanties en kan daardoor diepgaander onderzoek doen. Indien het LBB een verzoek krijgt van een instantie om een onderzoek te doen, dan zal het LBB eerst nagaan of het overheidsorgaan in het kader van zijn eigen onderzoek wel voldoende de beschikbare onderzoeksmogelijkheden heeft benut. Daarnaast moet er een wettelijke bevoegdheid zijn bij de instantie om een advies van het LBB te kunnen vragen. Dat is bijvoorbeeld het geval als een vergunningplicht geldt op grond van een verordening en voor die beslissing de instantie een advies wenst van het LBB (art. 7 Wet Bibob). Ook bestaat de mogelijkheid van advies door het LBB naar aanleiding van een tip van bijvoorbeeld de Officier van Justitie. In situaties waar geen vergunningplicht geldt voor een onderneming, kan geen advies gevraagd worden van het LBB. Drie verschillende conclusies zijn mogelijk in het advies van het LBB, ernstig gevaar, een mindere mate van gevaar of geen (gebleken) gevaar:

(1) Ernstig gevaar biedt de bevoegdheid tot weigeren of intrekken.

(2) Een mindere mate van gevaar maakt het mogelijk om voorschriften aan de beschikking te verbinden, die zijn gericht op het wegnemen of beperken van dergelijk gevaar.

(3) Bij de conclusie dat er geen gevaar is, geeft de Wet Bibob geen aanvullende bevoegdheden aan de vergunninginstantie.

Lees hier de 7 tips over het Bibob-onderzoek.

Gevolgen van onvolledig invullen van het Bibob-formulier

Het niet (volledig) beantwoorden van vragen op het Bibob-formulier en/of het weigeren op het formulier gevraagde documenten te overleggen, kan ertoe leiden dat onderhandelingen om te komen tot een overeenkomst met de overheidsinstantie worden afgebroken of dat een reeds gesloten overeenkomst wordt opgeschort of beëindigd. Bij een bestaande overeenkomst over vastgoed kan de gemeente onderzoeken of er een indicatie is van misbruik. Indien vragen of twijfels over integriteit naar voren komen die niet beantwoord kunnen worden, kan er gebruik worden gemaakt van de expertise van het RIEC en kan ook het LBB om advies gevraagd worden. Indien de verkregen informatie naar het oordeel van de gemeente voldoende is, kan de gemeente op basis daarvan beslissen of zij een reeds gesloten vastgoedcontract in stand laat, opschort of beëindigt. Hier kun je meer lezen over de mogelijke consequenties van het onjuist invullen van het Bibob-formulier.

Bibob-toetsing bij bestaand vastgoedcontract

Een integriteitsissue kan aan de orde zijn indien er al is gecontracteerd met een vastgoedpartij. Dat kan dan een reden zijn tot ontbinding van de overeenkomst, indien daar voldoende juridische grondslag voor is. Met het oog op een dergelijke situatie wordt wel een integriteitsclausule of Bibob-clausule opgenomen in vastgoedcontracten met de overheid. Om een beroep te kunnen doen op een dergelijke integriteitsclausule teneinde een contract te beëindigen rust er een zware motiveringsplicht op de instantie die er een beroep op doet. De clausule kan als een ontbindende voorwaarde zijn geformuleerd. De instantie die daar een beroep op doet moet aannemelijk maken dat er zwaarwegende redenen zijn om de vastgoedtransactie te beëindigen.

De Wet Bibob is steeds vaker onderdeel van vastgoedtrajecten. In Amsterdam kan na een verleende omgevingsvergunning het Bibob-onderzoek ook nog gedaan worden als het erfpachtrecht gewijzigd moet worden. Het team Vastgoed & Overheid van Blenheim adviseert en procedeert over vastgoed, Bibob en vergunningen. Wij delen onze expertise graag met u.

Lees hier meer over het boek dat partner Mark van Weeren schreef over de Wet Bibob.