Aansprakelijkheid voor verborgen gebrek; advocaat bespreekt risico koper en verkoper
Categorie: Koop of verkoop woning, Vastgoedrecht
Na de koop van vastgoed kunnen er gebreken aan een pand boven water komen. De vraag is dan of dit wanprestatie van de verkoper of levert (de gebreken zijn voor zijn risico en rekening) of niet. Dat hangt meestal af van de inhoud van de overeenkomst. Als het gekochte niet meer geschikt is voor normaal gebruik dan is sprake van non-conformiteit.
Verborgen gebrek woning leidt niet altijd tot aansprakelijkheid verkoper
Op grond van art. 7:17 BW moet de woning beantwoorden aan de koopovereenkomst. Een verborgen gebrek kan betekenen dat dit niet het geval is indien de woning niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper verwachten dat de gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. In het geval dient een koper die onraad ruikt direct zijn beklag te doen bij verkopen. Zodra de koper vermoedt dat er gebreken zijn of een gebrek vaststelt, dient hij dat schriftelijk mede te delen aan de verkoper. De klachtplicht voor de koper is beschreven in art. 7:23 BW. In ieder geval dient binnen 2 maanden na ontdekking geklaagd te worden. Zie ook: 7 tips bij verborgen gebreken.
Schimmel, lekkage, vochtoverlast, huiszwam, ongedierte: verborgen gebrek?
Dat ging bijvoorbeeld fout in een zaak waar de vloeren aangetast waren door schimmelvorming, huiszwam en houtworm (HR 2 april 1999, NJ 1999, 585). Daarbij speelde een rol dat tussen het tijdstip van de verkoop en de constatering van de schimmel een rotting onder de vloer meer dan 2 jaren waren verstreken. Daaruit kan geleerd worden dat de koper direct na ontdekking het gebrek moet melden aan de verkoper in het kader van de klachtplicht. De verkoper moet in staat gesteld worden het gebrek te herstellen, als dat nog mogelijk is. Als
Gebrek woning ontdekt na koopcontract: non-conformiteit?
Het kan zijn dat een gebrek in de woning niet aan normaal gebruik in de weg staat. Dat speelde bij een woonhuis waar houtworm in zat. De verkoper is voor een verborgen gebrek slechts aansprakelijk volgens de rechter als ten gevolge van het gebrek een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd. Voor zichtbare gebreken, dat willen zeggen gebreken die kopers bekend zijn, zijn verkopers niet aansprakelijk (Den Bosch 12 april 2000, TVC 2000). Bij een dak dat aangetast is door schimmel en rotting blijkt waterschade de oorzaak te zijn. Het gerechtshof Arnhem oordeelt dan aangezien de bevindingen duiden op waterschade en het dak mede tot doel heeft te verhinderen dat deze waterschade als gevolg van lekkage zich voordoet in de woning, de woning niet beschikt over de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn (Hof Arnhem 13 juni 2009, NJ 2009, 394).
Bij verborgen gebrek speelt altijd de onderzoeksplicht van de koper een rol
Indien de koper een restauratieproject koopt dan wordt verondersteld dat rekening gehouden dient te worden met de nodige investeringen. Dat blijkt uit de uitspraak van Rb. Arnhem 20 september 2006, NJ 2006, 566. (dat eigenlijk onvoldoende onderzoek is gedaan volgens de rechter). Dat komt hem in de procedure duur te staan. De rechter oordeelt: door dit onderzoek na te laten heeft Kroeze immers in wezen het risico aanvaard dat zich bepaalde tegenvallers zouden voordoen. Het moge zo zijn dat hij door de staat van het dak een behoorlijke tegenvaller heeft geleden. Dit risico is er in zekere mate eigen aan het project dat hij is aangegaan door de koop van een dergelijke monumentale, geheel te renoveren, meer dan een eeuw oude woning met sporen van houtvernielers. Dit maakt de woning nog niet non-conform. Ook kan het zo zijn dat een verkoper eigenlijk van bepaalde zaken c.q. gebreken op de hoogte had moeten zijn, die de eigenschappen van het pand aantasten. Dat speelt bijvoorbeeld indien er zich asbesthoudend materiaal in het pand bevind.
Onderzoeksplicht koper tegenover mededelingsplicht verkoper
In een zaak van de rechtbank Alkmaar van 24 juni 1999, KG 199, 183 speelde dat bijvoorbeeld. Toen bleek asbesthoudend materiaal in de kruipruimte van een voormalige kloosterkapel te zitten. Koper bleek een professionele onroerend goed partij. De koper had een onderzoek laten uitvoeren dat eigenlijk ongeschikt was. Niettemin oordeelde de rechter dat: verkoper in beginsel als onwetend koper is aangemerkt doch koper had op de hoogte moeten en dienen te zijn, hetgeen tot de gevolgtrekking leidt dat zij een onderzoeksplicht heeft verzaakt. Verkoper schiet derhalve tekort in de nakoming van de verbintenis als bedoeld in art. 7:17 BW (geschiktheid voor normaal gebruik).
Asbest hoeft niet aan normaal gebruik woning in de weg te staan
Anderzijds zal de beperkte aanwezigheid van asbest voor rekening van koper kunnen blijven. Dat blijkt uit de uitspraak van Rb. Maastricht, 19 augustus 2003, TVC 2005: de koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en de prijs daarvan tot op zekere hoogte rekening moeten houden met het verrichten van achterstallig onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd. In dit geval gaat het om een woning die gebouwd is in de vijftiger jaren, die nadien enige malen is verbouwd. De koper mag verwachten dat sprake is van de aanwezigheid van asbest. In zijn algemeenheid staat dat aan een normaal gebruik van de woning niet in de weg, zoals ook koper het hele jaar in de woning heeft gewoond.
De uitspraken van de rechter over verborgen gebreken zijn altijd gebaseerd op de specifieke feiten en omstandigheden van het geval. Een gespecialiseerde advocaat vastgoed kan u adviseren over uw juridische positie met betrekking tot verborgen gebreken in uw specifiek geval. Mail vrijblijvend je vraag over verborgen gebreken.