19 januari 2013

Aansprakelijkheid bestuurder bij onvoldoende financiering vastgoedtransactie

Categorie: Vastgoedrecht

Bestuurder in vastgoed loopt risico bij transactie zonder voldoende financiering of financieringsvoorbehoud

In de uitspraak van 19 december 2012 van de Rechtbank Groningen, LJN: BY7934 hield de advocaat van de verkoper met succes de bestuurders van de vennootschap aansprakelijk voor de boete en schade.
De verkoper van de bedrijfsruimte heeft naast de koper zelf ook de als bestuurders aansprakelijk gesteld omdat zij onrechtmatig jegens de verkoper hebben gehandeld nu zij de koopovereenkomst zijn aangegaan terwijl zij wisten, althans behoorden te weten, dat de koper haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet zou kunnen naleven.

Tip advocaat: ga geen verplchting aan als financiering of vermogen onvoldoende is

De stelplicht en bewijslast dat de bestuurders van koper wisten of redelijkerwijs konden weten dat de vennootschap haar verplichtingen niet zou kunnen nakomen en dat hen een voldoende ernstig verwijt kan worden gemaakt, waardoor zij aansprakelijk zijn voor de schade, rust op grond van artikel 150 Rv in beginsel de eisende partij, in dit geval de verkoper die de bestuurders aansprakelijk stelt. De rechter meent dat nu er geen reëel perspectief op financiering was ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten dat holding als bestuurder bij het namens koper aangaan van deze overeenkomsten redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat de vennootschap, nu zij zelf niet over vermogen beschikte om de koop van het pand te kunnen bekostigen, niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden.

Bestuurder BV persoonlijk aansprakelijk

De bestuurders zijn in dit geval aansprakelijk op grond van artikel 2:203, lid 3 BW, nu zij wisten dan wel redelijkerwijs konden weten dat de vennootschap haar verplichtingen niet kon nakomen en de bestuurders voorts een persoonlijk verwijt gemaakt kan worden. De bestuurders hebben in een aanvankelijk opgenomen financieringsvoorbehoud laten vervallen, terwijl zij wisten dat de financiering nog niet rond was.

Bestuurder niet aansprakelijk voor 10% boete

De vennootschap (koper) is volgens de rechter aansprakelijk voor de verbeurde boete van 10 %. De bestuurders zijn volgens de rechter niet zonder meer (hoofdelijk) aansprakelijk voor de boete zoals is opgenomen in de koopakte nu de bestuurders niet hoofdelijk verbonden zijn tot nakoming van de bepalingen uit de koopakte. Voor de omvang van de schade waarvoor de holding aansprakelijk is, zal de verkoper een nadere onderbouwing moeten geven.

De bestuurder van een vennootschap doet er goed aan een financieringsvoorbehoud op te nemen. En als dat financieringsvoorbehoud is opgenomen in de koopakte dit voorbehoud niet te laten vervallen als en geen zicht is op volledige financiering.