23 maart 2014

Bouwkeuring en aansprakelijkheid

Categorie: Bestuursrecht

Volgens de voorwaarden Bouwtechnokeuring was het doel van de bouwtechnische keuring om kopers inzicht te geven in de bouwkundige staat van de Woning, waarbij een globale indicatie werd gegeven van de kosten die gemaakt moesten worden om het object in een redelijke staat van onderhoud te brengen. De keuring betrof een visuele keuring, zodat de bouwkundige slechts melding hoefde te maken van gebreken die hij met het oog kon waarnemen. Gelet op het voorgaande dient beoordeeld te worden of het rieten dak van de Woning ten tijde van de keuring door bouwkundige in september 2005 gebreken vertoonde die bouwkundige had moeten zien, maar niet heeft vermeld in zijn rapport. Zie ook: verborgen gebrek.

Rapport bouwkeuring meldt geen kosten herstel rieten dak

De bouwkundige heeft in zijn rapport onder het kopje ‘Hellende daken’ opgenomen dat de conditie van dit bouwdeel “redelijk” is. Blijkens het voorwoord van het rapport betekent dit dat het verouderingsproces op gang is gekomen en dat gebreken “zullen gaan optreden”. De bouwkundige heeft geen indicatie opgenomen van de kosten die gemoeid zouden zijn met het herstel van dit bouwonderdeel. Wel heeft de bouwkundige in het voorwoord geadviseerd dat, indien herstel niet in eigen regie wordt uitgevoerd, minimaal twee offertes in verband met herstel of vervanging worden aangevraagd.

Contra-expertise levert andere kwalificatie gebrekkig dak op

Kopers hebben na de koop een ander bouwkundig bureau als deskundige het rieten dak laten onderzoeken, een zogenaamde contra-expertise. Deze deskundige achten de kwalificatie “redelijk” in de bouwtechnokeuring arbitrair en zouden eerder het kwaliteitsoordeel matig voor deze overige dakschilden aangeven (in de aflopende kwaliteitsaanduiding goed – redelijk – matig – slecht).

Aansprakelijkheid deskundige voor onzorgvuldige bouwkeuring

De rechter acht de bouwkeuring gebrekkig. Door geen enkele concrete opmerking over de hiervoor genoemde gebreken te maken maar slechts te volstaan met de constatering dat het rieten dak in “redelijke” conditie verkeerde en door voorts geen bedrag te noemen dat gemoeid zou zijn met herstel van het achterstallige onderhoud aan het rieten dak, heeft de bouwkundige geen uitvoering gegeven aan hetgeen partijen zijn overeengekomen en heeft hij niet de zorgvuldigheid in acht genomen die van hem als redelijk bekwaam en redelijk handelend vakman mocht worden verwacht. De deskundige is derhalve tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens kopers.

Schade door gebrekkig bouwkeuring deskundige

Voor de berekening van die schade dient te worden uitgegaan van de kosten die gemaakt moeten worden om de gebreken te herstellen die niet door [gedaagde] zijn vermeld in zijn rapport en ter zake waarvan [gedaagde] een verwijt treft. Dit zou tevens het bedrag zijn waarmee kopers, indien de deskundige hen op de hoogte had gesteld van deze gebreken aan het rieten dak, de overeengekomen koopprijs van de Woning naar beneden hadden kunnen bijstellen. Het keuringsbureau is in ieder geval niet gehouden een volledig nieuw dak aan [eisers] te vergoeden.

Berekening schade herstel rieten dak

Er vanuit gaande dat een nieuw rieten dak ca. € 36.000,00 kost alsmede van de vijf door het keuringsbureau in zijn rapport gebruikte kwaliteitsaanduidingen (waarbij een nieuw rieten dak een “uitstekende” conditie heeft en dus een geschatte waarde vertegenwoordigt van € 36.000,00, een rieten dak met een “goede” conditie een geschatte waarde vertegenwoordigt van € 27.000,00, een rieten dak met een “redelijke” conditie een geschatte waarde vertegenwoordigt van € 18.000,00, een rieten dak met een “matige” conditie een geschatte waarde vertegenwoordigt van € 9.000,00 en een rieten dak met een “slechte” conditie geen waarde vertegenwoordigt), wordt de schade van kopers geschat op € 9.000,00. De rechtbank veroordeelt het bouwkundig bureau het bedrag van € 9.000,– aan de kopers te vergoeden.