29 april 2013

Makelaar aansprakelijk voor fout in taxatierapport

Categorie: Bestuursrecht

Aansprakelijkheid makelaar voor fout in taxatie

In augustus 2003 taxeert de makelaar het bedrijfspand op erfpacht. De opdrachtgever koopt het bedrijfspand 3 maanden later. Eerder in 2003 was al bekend geworden dat de gemeente Schiedam de erfpacht op de bedrijfslocatie niet ging verlengen. De makelaar heeft dat niet vermeld in het taxatierapport. De klant meent dat de makelaar is tekortgeschoten in de vervulling van zijn opdracht voor taxatie van het pand. Hij meldt dat na ruim twee jaar. Indien de makelaar het pand op correcte wijze had getaxeerd had koper het pand niet kunnen (en ook niet willen) kopen, omdat hij geen financiering had gekregen.

Aansprakelijkstelling makelaar twee jaar na de foute taxatie

Heeft de opdrachtgever van de makelaar wel tijdig de makelaar aansprakelijk gesteld? Binnen bekwame tijd na ontdekking van de fout moet dit gemeld worden aan de makelaar. Dat volgt uit artikel 6:89 BW. Daarbij kijkt de rechter naar alle relevante omstandigheden, waaronder het nadeel als gevolg van het verstrijken van de tijd totdat tegen de gebrekkige prestatie is geprotesteerd, en in elk geval ook op de waarneembaarheid van de gebrekkige prestatie, de deskundigheid van partijen, de onderlinge verhouding van partijen, de aanwezige juridische kennis en de behoefte aan voorafgaand deskundig advies.

Geen benadeling aansprakelijk gestelde makelaar door late aansprakelijkstelling

De gestelde benadeling doordat de omvang van de schade is blijven oplopen aan de zijde van koper is weliswaar relevant, maar van ondergeschikt belang bij de beantwoording van de vraag of koper zijn vorderingsrecht heeft verwerkt, nu die omstandigheid kan worden verdisconteerd in het kader van het eigen schuld verweer bij het eventueel vaststellen van de omvang van de schade. Het oplopen van het schadebedrag is immers slechts het gevolg van de rente die doorloopt

Onderzoeksplicht makelaar

Van een redelijk vakbekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat deze zich voldoende inspant van de juiste stand van zaken op de hoogte te geraken alvorens hij mededelingen doet omtrent eventuele gevolgen van een herstructurering in een bepaald gebied voor het betreffende pand. Welk onderzoek precies van de makelaar mag worden verwacht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Rechter acht taxatierapport makelaar gebrekkig

Indien in augustus 2003 in het taxatierapport had gestaan dat het pand (deels) zou worden gesloopt in het kader van de herontwikkeling van het bedrijventerrein, dan had naar het oordeel van de rechtbank een redelijk denkend persoon in die gegeven omstandigheden de koopovereenkomst niet gesloten, althans in ieder geval onder andere voorwaarden zoals bijvoorbeeld een lagere koopsom.

Beroepsaansprakelijkheid: causaal verband tussen fout taxatierapport en schade koper

Als de koper had geweten van de plannen van loop en de beëindiging van de erfpacht door de gemeente dan had zeer waarschijnlijk geen koopcontract tot stand gekomen. Zeker niet als ook de bank niet bereid was de koop te financieren. Daarmee staat het causaal verband tussen de tekortkoming bij het opstellen van het taxatierapport en in ieder geval een deel van de gestelde schade vast die het gevolg is van het aankopen van het pand.

Partijen procederen nog verder over de omvang van de schade die de makelaar moet vergoeden aan de koper.
Rechtbank Rotterdam, 20 februari 2013, LJN: BZ3232 op rechtspraak.nl