Aansprakelijkheid makelaar op basis van schending zorgplicht

De makelaar heeft een zorgplicht. Ook jegens geïnteresseerde kopers. Hij dient informatie op juistheid te onderzoeken. En hij heeft daaromtrent een mededelingsplicht. Die kan prevaleren boven de onderzoeksplicht van de koper. Ik zet een aantal rechtszaken op een rij.

De zorgplicht van de makelaar

Het hof stelt voorop dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een onroerende zaak, niet alleen verplichtingen heeft jegens de verkoper/opdrachtgever maar tevens gehouden is zorgvuldig te handelen bij de informatieverstrekking aan de koper. Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar wordt een hoge mate van zorgvuldigheid gevergd bij het geven van inlichtingen aan concrete gegadigden. Hij dient, alvorens inlichtingen te verstrekken, deze eerst (bijvoorbeeld door het raadplegen van de openbare registers) op hun juistheid te controleren.  In de verkoopadvertentie en brochure verstrekte informatie in deze zaak omtrent het erfpachtsrecht op het bij de woning behorende perceel grond, was onjuist.  LJN: BH2220, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , 105.007.173/01.

Makelaar dient bij verkoop woning de geldende bestemming te controleren

In deze zaak gaat het om de koop woning zonder woonbestemming en de claim wegens tekortkoming/dwaling van de koper. De rechtbank overweegt:
“opmerking hierbij verdient dat het in beginsel tot de taak van de verkopend makelaar behoort onderzoek te doen naar het bestemmingsplan. Deze norm strekt ertoe dat de verkoper een prijs kan bedingen die passend is gelet op de bestemming van het te verkopen goed en dat de koper zich geen onjuiste voorstelling maakt omtrent de gebruiksmogelijkheden van hetgeen hij koopt. In zoverre is de norm tevens een uitwerking van de zorgplicht jegens derden die de makelaar. (Rb Zutphen LJN: BC9338).”

Koper vordert schadevergoeding wegens fout makelaar

De koper van woning vordert schadevergoeding van makelaar op grond van onrechtmatig/onzorgvuldig handelen. De rechter oordeelt over aansprakelijkheid van de makelaar:
Uit hetgeen hierboven is overwogen blijkt dat de makelaar wist dat bewoning van het bijgebouw niet was toegestaan, maar is in de verkoopbrochure daarover een onjuiste indruk gewekt die tijdens de bezichtigingen niet is gecorrigeerd. Daardoor heeft de makelaar het risico in het leven geroepen dat kopers op onjuiste gronden tot aankoop zouden overgaan. De kans dat zij hierdoor schade zullen lijden, het object kan immers slechts ten dele voor het beoogde doel worden gebruikt, is aanzienlijk. Gezien deze aanzienlijke kans op schade had de makelaar zich naar maatstaven van zorgvuldigheid behoren te onthouden van het op deze wijze presenteren van de woning en het nalaten [gedaagden] c.s. te informeren over de beperkingen in het bestemmingsplan die bewoning van het bijgebouw niet toestaan en heeft [makelaar/gedaagde] onrechtmatig jegens [gedaagden] c.s. gehandeld. De toerekenbaarheid van deze onrechtmatige daad heeft de makelaar niet betwist, zodat de rechtbank reeds daarom daarvan uitgaat, maar ook overigens moet deze aan [makelaar/gedaagde] worden toegerekend, nu zij wist dat in het bijgebouw niet gewoond mag worden, maar daarover heeft gezwegen. De makelaar dient dan ook de als gevolg van de onrechtmatige daad geleden schade aan de gedupeerden te vergoeden. Rechtbank Arnhem LJN: BN2953, 14-07-2010.

Uitsluiting aansprakelijkheid makelaar in algemene voorwaarden

De tekst van de overeenkomst en een verkoopbrochure leggen groot gewicht in de schaal, zo blijkt uit deze uitspraak. Een beroep op uitsluiting aansprakelijk faalt echter: verkoper had op basis van de hem bekende gegevens, onderzoek naar de bestemming van het gedeelte [adres] had moeten doen – om welke reden zij een beroep doen op de exoneratie als vervat in de laatste volzin van artikel 5.3 van de koopakte, doch dit stuit af op de mededelingsplicht die verkopers hadden aangaande de bestemming van deze onroerende zaak en het daaraan verbonden normale gebruik. Op het beginsel dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht zijn weliswaar uitzonderingen mogelijk, doch het hof is van oordeel dat de door verkopers geponeerde omstandigheden onvoldoende grond opleveren om in dit geval van de algemene regel af te wijken (Gerechtshof Leeuwarden LJN: BO2030, 26-10-2010).
Ook in deze zaak ging het beroep op uitsluiting van aansprakelijkheid niet op. Verkoopmakelaar en verkoper zijn volgens de rechter aansprakelijk voor vermelden onjuiste woonoppervlakte in verkoopbrochure. Beroep op exoneraties uit koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 6 BW gaat niet op. Schade is berekend door vergelijking feitelijke met hypothetische situatie.