Aansprakelijkheid verkopend makelaar
Categorie: Aansprakelijkheidsrecht, Vastgoedrecht
De Hoge Raad heeft zich recentelijk uitgelaten over de (eventuele) aansprakelijkheid van een verkopende makelaar jegens potentiële kopers. Deze zaak laat zien dat de aansprakelijkheid van een makelaar moet worden beoordeeld naar de omstandigheden van het geval. Daarbij geldt dat de verkopende makelaar niet in een contractuele verhouding tot de kopers staat, maar dat neemt niet weg dat hij jegens derden de zorgvuldigheid dient te betrachten die in de gegeven omstandigheden van hem mogen worden gevergd. Advocaat Mark van Weeren neemt in onderstaande blog de aansprakelijkheid van een verkopende makelaar onder de loep.
Verkoper kan niet leveren
In deze zaak speelde het volgende. Kopers hebben met verkoper een koop- en een aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot een stuk grond te Curaçao. Tussen partijen was overeengekomen om een woning op het perceel te bouwen. Deze zou in termijnen worden betaald. De notariële akte van levering zou uiterlijk op 1 april 2009 worden verleden. Verkoper blijft echter in gebreke met het leveren van het perceel. Naar later bleek, rustte op het perceel een recht van hypotheek. Tevens was er beslag gelegd op het perceel. De levering ging aldus niet door. De verkoper is op verzoek van de kopers failliet verklaard. Vervolgens proberen kopers hun schade te verhalen op de makelaar en stelt deze aansprakelijk,
Onrechtmatige daad
Kopers hebben de makelaar gedagvaard en vorderen schadevergoeding op grond van een onrechtmatige daad. Zij stellen dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld door geen onderzoek te doen naar de mogelijkheid dat het perceel bezwaard (hypotheek en beslag) was en heeft nagelaten te waarschuwen voor het grote risico dat zij liepen door het aangaan van een overeenkomst waarbij zij voor levering diende te betalen, zonder dat zekerheid werd geboden.
Redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar
Het hof heeft geoordeeld dat van een (redelijk handelend en redelijk bekwaam) verkopende makelaar in Curaçao (waar een online raadpleging niet bestaat) niet zonder meer kan worden gevergd dat hij ten behoeve van potentiële kopers zelfstandig het kadaster en de openbare registers raadpleegt op eventuele bezwaardheden (hypotheek dan wel beslag), nog daargelaten op welk moment of welke momenten die raadpleging zou moeten plaatsvinden. Dat is anders wanneer een koper de verkopende makelaar heeft gevraagd of sprake is van bezwaardheden. Kopers hebben deze vragen, echter, niet gesteld.
De makelaar valt evenmin een verwijt te maken van de voor kopers risicovolle betalings- en leveringsvoorwaarden van de aannemingsovereenkomst. De makelaar was slechts aanwezig bij ondertekening van de overeenkomst. Het hof oordeelt dat van de makelaar dan ook niet kon worden gevergd dat hij kopers zouden waarschuwen voor eventuele bijzonderheden in die overeenkomst. De vorderingen van de kopers worden dan ook afgwezen.
Informatieplicht en mededelingsplicht makelaar
Vervolgens gaan kopers in cassatie bij de Hoge Raad, maar ook hier vangen zij bot. Het antwoord op de vraag of een voor de verkoper optredende makelaar gehouden is ten behoeve van een potentiële koper onderzoek te doen naar op het te verkopen onroerend goed rustende hypotheekrechten of beslagen van derden, dan wel hen voorafgaand aan de totstandkoming van een koopovereenkomst te waarschuwen voor de mogelijkheid van dergelijke rechten of beslagen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
De Hoge Raad oordeelt dat in dit geval de verkopende makelaar niet haar onderzoeks- en/of mededelingsplicht heeft geschonden. Kopers hebben niet gevraagd of het perceel was bezwaard. Daarnaast was de makelaar niet op de hoogte dat het perceel was bezwaard of bestond er voor hem reden tot twijfel. Het beroep wordt dan ook verworpen.
Advocaat aansprakelijkheidsrecht
Bovenstaande zaak laat zien dat van een makelaar een bepaalde mate van zorgvuldigheid mag worden verwacht. Voor een eventuele aansprakelijkheid van de makelaar moet worden gekeken naar de omstandigheden van het geval. Indien u wordt geconfronteerd met schade die het gevolg is van het onrechtmatig handelden van een (verkopende) makelaar, neemt u dan vrijblijvend contact op met onze praktijkgroep aansprakelijkheidsrecht. Lees ook: uitspraak Hoge Raad over aansprakelijkheid makelaar.