20 januari 2013

Koopcontract woning met uitsluiting aansprakelijkheid voor verborgen gebrek

Categorie: Bestuursrecht

Koopcontract woning en aansprakelijkheid verborgen gebreken

In de zaak waarin het gerechtshof Amsterdam uitspraak deed op 2 oktober 2012 (LJN: BY8300) een over verborgen gebrek trachtte de advocaat van de koper de verkoper aansprakelijk te houden wegens de ernstige bodemverontreiniging in de grond bij de gekochte woning. In de koopakte was duidelijk bepaald dat de verkoper een garantie gaf dat de woning geschikt was voor normaal gebruik:
“Artikel 8 – Gebruik
De verkoper garandeert dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht of – indien eerder – bij de feitelijke levering, de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en de eigenschappen die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens de onroerende zaak als volgt te gebruiken: Woonhuis.”
Maar verborgen gebreken werden wel uitgesloten in de koopakte:
De verkoper staat niet in voor:
– andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;
– aan koper kenbare gebreken op het moment van sluiten van deze overeenkomst;
hem onbekende onzichtbare gebreken.”
Bovendien verklaarde de verkoper “niet bekend te zijn met verontreinigingen van de onroerende zaak die nadelig zijn voor het in artikel 8 omschreven gebruik door de koper”.

Ontdekking verborgen gebreken na levering woning

Na de koop werd het (verborgen) gebrek ontdekt: verontreiniging met benzeen, xylenen en minerale olie in het grondwater sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en de daaraan gekoppelde saneringsnoodzaak. De advocaat van de koper stelde de verkoper aansprakelijk voor de verontreiniging. De verkoper heeft de aansprakelijkheid afgewezen. De koper heeft de woning niet in gebruik genomen en de advocaat van koper vordert bij de rechtbank ontbinding van de koopovereenkomst.

UItsluiting aansprakelijkheid verborgen gebreken gepasseerd

De rechtbank heeft de vorderingen tegen de verkoper van de woning toegewezen. De rechter overweegt dat artikel 8 van de koopovereenkomst weliswaar een uitsluiting van aansprakelijkheid ten gunste van verkoper bevat, maar dat hetzelfde artikel een vergaande uitzondering bevat, waar verkoper de eigenschappen garandeert die voor een normaal gebruik van de woning vereist zijn. De woning bezit niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik zijn vereist zodat verkoper zijn garantieplicht hebben geschonden. De rechtbank heeft daarom de ontbinding van de koopovereenkomst als gevorderd toegewezen en bepaalt dat verkoper van de woning aansprakelijk is voor alle schade die de koper lijdt doordat het geleverde niet geschikt blijkt voor normaal gebruik als woonhuis.

Bewijspositie van verkoper na aansprakelijkstelling verborgen gebrek

De verkoper laat het er niet bij zitten en gaat in hoger beroep tegen de uitspraak. Belangrijkste verweer in hoger beroep is dat de verkoper zelf niet wist dat er verontreiniging was. Het gerechtshof geeft aan dat het bij de bekendheid moet gaan om “dusdanige aanwijzingen (…) van gebrekkigheid (…) in een vorm of omvang die niet te bagatelliseren viel, dat verkoper besefte of behoorde te beseffen dat hier van een ernstig (latent) gebrek sprake was of sprake kon zijn.” Het gerechtshof laat de verkoper toe bewijs te leveren dat verkoper niet bekend was met de verontreiniging. De rechter adviseert koper en verkoper wel dat ter beperking van verdere schade zij er belang bij kunnen hebben dat de woning zo spoedig mogelijk wordt verkocht.

Lees ook mijn eerder blog over verborgen gebrek woning.