11 februari 2013

Aansprakelijkheid verhuurder voor schade huurder wegens onjuiste bestemming

Categorie: Bestuursrecht

Schadevergoeding wegens verhuur in strijd met bestemmingsplan

Het gehuurde in deze zaak is verhuurd met het oog op de exploitatie door van een horecabedrijf in de vorm van een grand café. In de huurovereenkomst is deze bestemming ook genoemd: “Het verhuurde mag door de huurder alleen geëxploiteerd worden als grand-café c. q. horecabedrijf conform de horeca- c q gebruiksvergunning van de Gemeente”. En ook: ”gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf c q. grand-café.” Huurder schakelde een advocaat in omdat het gebruik van huurder niet paste binnen het bestemmingsplan en geen ontheffing van het bestemmingplan werd verleend en ook geen exploitatievergunning.

Bestemming huurcontract en bestemmingsplan

De verhuurder ging in hoger beroep tegen de uitspraak van de kantonrechter omdat zij is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst jegens huurder van een horecaruimte, dat de huurder de overeenkomst gerechtvaardigd heeft kunnen ontbinden en dat zij aansprakelijk is voor de door Grand Café daardoor geleden schade. De huurder komt echter niet in aanmerking komt voor een (commerciële) exploitatievergunning, omdat een dergelijke exploitatie op de gehuurde locatie in strijd is met het bestemmingsplan.

Verhuur met foute bestemming in huurcontract: ontbinding huurcontract

Indien voor het overeengekomen gebruik van het gehuurde een vergunning is vereist terwijl die vergunning gelet op de geldende wettelijke voorschriften voor het gehuurde niet kan worden verleend, die onmogelijkheid een gebrek kan opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De rechter oordeelt in hoger beroep: dit betekent dat de verhuurder aan huurder een ruimte heeft verhuurd die niet geschikt is voor het beoogde, overeengekomen gebruik en dat zij mitsdien aan de huurder Grand Café niet het huurgenot kon verschaffen dat de huurder op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dat het gehuurde wel als sportkantine mag worden geëxploiteerd, doer daar niet aan af.
Door aan huurder een ruimte te verhuren die volgens het bestemmingsplan niet legaal overeenkomstig de overeengekomen bestemming kan worden geëxploiteerd, is de verhuurder tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichten jegens Grand Café.

Het gerechtshof bevestigd in hoger beroep de uitspraak van de kantonrechter: huurder heeft de overeenkomst op goede gronden kunnen ontbinden en is de verhuurder in beginsel aansprakelijk voor de daardoor door de huurder geleden schade.

Gerechtshof Arnhem, 4 september 2012, LJN: BX6413,