Dit artikel is op zaterdag 24 augustus 2024 geplaatst in het AD. Collega Mark van Weeren is advocaat en erfpachtspecialist en gaat in dit artikel in op de huidige problematische situatie in gemeente Rotterdam.

Wat te doen met hoge erfpacht?

Tienduizenden Rotterdamse huizenbezitters worden de komende tijd voor torenhoge kosten gesteld door het aflopen van hun erfpachtcontract. Om eigenaar van de grond te worden kreeg een bewoonster onlangs een aanbod om 140.000 euro te betalen. Advocaat Mark van Weeren hekelt de handelswijze van de gemeente Rotterdam en geeft tips wat erfpachters het beste kunnen doen.

Veel Rotterdamse huizenbezitters zijn in paniek omdat hun erfpachtcontract afloopt. Zo zag Nathalie Montfoort uit Ommoord de grondprijs van haar woning binnen twee jaar met 50.000 euro stijgen. De gemeente Rotterdam riep onlangs huiseigenaren met erfpacht op om zo snel mogelijk een financieel plan te maken.
Bij erfpacht is de bewoner eigenaar van het huis, maar de grond waarop de woning staat is van de gemeente. Advocaat Mark van Weeren van Blenheim Advocaten, gespecialiseerd in erfpacht en auteur van het boek 50 vragen over erfpacht, volgt de ontwikkelingen in Rotterdam met grote belangstelling.

Hij noemt erfpacht een heel risicovol product. ,,Veel mensen hebben een huis gekocht waarbij de tijdelijke erfpacht bijvoorbeeld voor vijftig jaar is afgekocht, maar zij realiseerden zich niet wat dit daadwerkelijk betekent”, zegt hij. ,,Voor consumenten is dit de gevaarlijkste vorm van erfpacht, omdat je aan het einde van de looptijd geconfronteerd kunt worden met aanzienlijk hogere kosten.”

Sommigen weten zelfs niet dat er erfpacht op hun huis rust, stelt de advocaat. En dan komt er opeens een brief binnen en blijkt de verlenging van de erfpacht onbetaalbaar. ,,Zo kregen bewoners van de Amsterdamse wijk Oud-Zuid te horen dat de helft van de waarde van hun perceel aan de grond wordt toegerekend, dus de helft van het geheel: grond én woning. Een nieuwe methode van de gemeente die resulteerde in een navenant hoge canon. Notarissen en makelaars waarschuwen kopers soms onvoldoende over de risico’s van erfpacht. Natuurlijk heb je als koper een onderzoeksplicht, maar dat biedt nu geen oplossing meer.”

Opties

Van Weeren adviseert Rotterdamse erfpachters zich zo snel mogelijk in de materie te verdiepen, want: ,,Erfpacht gaat niet meer van je bord weg.” De gemeente Rotterdam geeft erfpachters twee opties: de grond kopen of het per kwartaal betalen van een canon – een soort huur voor de grond. Wie de grond koopt, betaalt in één keer een groot bedrag, maar is op lange termijn wel beter af. ,,Je hebt dan geen last meer van prijsschommelingen en voorkomt verrassingen. Maar dat geld moet je wel hebben”, zegt Van Weeren. ,,Bezoek daarom eerst een financieel adviseur om te kijken wat er mogelijk is.”

Volgens Van Weeren moeten erfpachters ook goed nadenken over hun toekomstplannen. Als je bijvoorbeeld van plan bent om over zeven jaar te verhuizen, zou je dat wellicht eerder kunnen doen. Als je weet dat je de grond niet kunt kopen, maar niet wilt verhuizen, dan kun je kiezen voor het betalen van de canon. Het nadeel hiervan is dat de canon alleen maar duurder wordt, omdat deze in Rotterdam wordt aangepast aan de inflatie en elke tien jaar wordt herzien op basis van de ontwikkeling van huizen- en grondprijzen. Ter vergelijking, de canon voor Nathalie Montfoort uit Ommoord kan nu al oplopen tot 7000 euro per jaar. ,,Wie deze optie kiest, doet er goed aan zo snel mogelijk een buffer aan te leggen.”

De hoogte van deze canon wordt bepaald door de waarde van de grond en het canonpercentage. In Rotterdam is dit percentage voor 2024 vastgesteld op 5,11 procent, wat volgens Van Weeren ‘exorbitant hoog’ is. ,,Stel dat de grond 100.000 euro waard is, dan betaal je jaarlijks 5000 euro aan erfpachtcanon. Ter vergelijking: in Amsterdam ligt dit percentage dit jaar op 2,49 procent. Dat is minder dan de helft. Waarom is het in Rotterdam zo hoog? Een gemeente zal rendement willen behalen en daarom wordt wel gekeken naar het rendement van de 10-jarige staatsobligaties, dat rond de 2,5 procent ligt. Dat is een ijkpunt voor rendement, maar Rotterdam wenst het dubbele.”

Onredelijk hoog

Navraag bij de gemeente leert dat het canonpercentage vorig jaar nog 3,56 procent was. Voor dit jaar heeft de gemeente dit percentage verhoogt naar 5,11 procent. In dat percentage zit een ‘opslag’ van 1,65 procent. Een opslag kan toegepast worden voor bijvoorbeeld het indekken van risico’s. Van Weeren noemt dit ‘zeer omstreden’. ,,De gemeente loopt geen enkel risico over de grond. Zelfs als het huis afbrandt, is de grond er nog. Op deze manier wordt de canon onredelijk hoog.”

Van Weeren wijst erop dat de bepaling van de grondwaarde vaak ondoorzichtig is. ,,De gemeente laat de grond taxeren, maar welke methode wordt gehanteerd? Iedere gemeente kan het anders aanpakken. Wettelijk is niets vastgelegd. Als erfpachter moet je dus zeer kritisch zijn op het taxatierapport. Je zou eigenlijk een eigen taxateur moeten laten meekijken om te verifiëren of de methode van de gemeente wel correct is.”

Woekerprijzen

De gemeente meldt rekening te houden met procedures die door inwoners worden aangespannen, maar stelt dat de kans op succes gering is omdat er sprake is van een contract. Volgens Van Weeren is dat onzin. Hij benadrukt dat een gemeente als bestuursorgaan gebonden is aan de beginselen van behoorlijk bestuur. ,,Ze moeten zorgvuldig handelen, niet onredelijk zijn en mogen geen woekerprijzen vragen. Voor de gemeente is erfpacht een enorme inkomstenbron. Het rendement dat zij nu hanteren, zou ik ook wel op mijn spaargeld willen. Hier kan een rechter iets van vinden.”

Een speciaal team van de gemeente Rotterdam beantwoordt de komende tijd vragen van erfpachters. Van Weeren vindt dat onvoldoende. ,,Erfpacht moet financierbaar blijven en dat dreigt hier mis te gaan. Je kunt mensen niet het faillissement injagen. Als de gemeente erfpachters wil helpen, kunnen ze bijvoorbeeld financieringen faciliteren, of een ingroeiregeling aanbieden waarbij de canon in het begin lager is, dat in de daaropvolgende jaren stapsgewijs toeneemt totdat het volledige canonbedrag is bereikt. Een gemeente kan zelf gemakkelijk geld lenen bij banken tegen lage rentes.” Van Weeren wijst ook op de mogelijkheid om de erfpacht voor 10 of 25 jaar af te kopen. Dat kan voordeliger zijn dan de jaarlijkse canon, omdat je dan voor die periode geen last hebt van rentestijgingen.

Hij adviseert erfpachters een vereniging op te richten. ,,Iemand zou het initiatief moeten nemen”, zegt hij. ,,De Vereniging Eigen Huis kan ondersteuning bieden. Het voordeel van een vereniging is dat je samen expertise kunt inhuren. Een deskundige kan bijvoorbeeld tegen een gunstiger tarief het aanbod van de gemeente controleren en op termijn kun je gezamenlijk een massaclaim bij de rechter indienen. Ik zeg niet dat het tot een juridische procedure moet komen. Het is beter om er in overleg uit te komen. Maar dit is wel het ultieme middel als je je onrechtmatig behandeld voelt.”

Stand van zaken in Rotterdam

Er zijn 30.000 woningen met erfpacht in verschillende wijken. Van bijna 25.000 huizen is vanaf 1976 de canon tijdelijk afgekocht, vaak voor vijftig jaar. Dit betekent dat de komende jaren veel contracten aflopen. Dit jaar worden zo’n 250 huizenbezitters benaderd van wie de erfpacht afloopt tussen 2026 en 2029. Begin volgend jaar worden nog een keer zo’n 1500 erfpachters aangeschreven van wie de contracten aflopen tussen 2030 en 2035. De gemeente wil ruim 90 procent van alle erfpachters minimaal 10 jaar voor het aflopen van hun contract informeren. Bij het verzenden van de brieven worden in de wijken de komende tijd inloopspreekuren gehouden. De aflopende erfpachtcontracten komen 28 augustus aan de orde in de commissie bouwen, wonen en buitenruimte. De Rotterdamse VVD wil met wethouder Zeegers in gesprek over de snel geste-gen grondprijzen en hoe bewoners met erfpacht begeleidt kunnen worden.

Het advies op een rijtje

1. Kom zo snel mogelijk in actie
   Wie overweegt de grond te komen kan per e-mail een aanvraag bij de gemeente doen voor aankoop van de grond. Dit kost € 423,50. De gemeente laat de grond taxeren en komt na vier tot zes weken met een aanbod dat voor een bepaalde periode geldt.
2. Schakel zelf ook een taxateur in om naar het aanbod van de gemeente te kijken.
   
3. Informeer bij een financieel adviseur of je de grond zou kunnen kopen, bijvoorbeeld door de hypotheek aan te passen of middels de overwaarde van het huis. Het voordeel van het kopen va de grond si dat je later niet meer voor verrassingen komt te staan.
4. Wie de financiering niet rond krijgt, kan kiezen voor het betalen van een canon per kwartaal. Houd rekening met een extra kostenpost van duizenden euro’s per jaar, die alleen maar hoger wordt. Begin dus zo snel mogelijk met het aanleggen van een financiële buffer.

Reactie van de gemeente Rotterdam

Een woordvoerder van de gemeente Rotterdam laat schriftelijk weten dat de opslag bij het canonpercentage wordt gehanteerd omdat de gemeente wel degelijk risico’s zou lopen, bijvoorbeeld door de mogelijke oninbaarheid van de canon. Ook wordt de opslag toegepast voor het ‘erfpachtcontractbeheer’ (de administratie en taken voor het beheren van de erfpachtcontracten). De gemeente zal erfpachters geen financiële regelingen bieden. ,,Daar zijn banken en hypotheekverstrekkers voor. Bovendien zou het oneerlijk zijn naar mensen die de grond hebben aangekocht zonder regeling.” Hij wijst er ook op dat, wanneer erfpacht in eigendom wordt omgezet, de prijs van vandaag wordt betaald.

,,De toekomstige verwachte grondprijsstijging wordt daarbij niet meegenomen, ook al koop je een contract af dat nog vele jaren stijgende inkomsten voor de gemeente zou genereren. Dit bespaart gemiddeld ongeveer de helft van de waarde en is eigenlijk al een zeer klantvriendelijk aanbod.

”Volgens de woordvoerder is de bepaling van de grondwaarde transparant, omdat gebruik wordt gemaakt van onafhankelijke taxateurs. Het rapport wordt door een andere taxateur beoordeeld. ,,De taxateurs mogen niet meer dan een kwart van hun omzet bij de gemeente verdienen om hun onafhankelijkheid te garanderen.”