Dit artikel is op maandag 2 september gepubliceerd in het AD. Collega Mark van Weeren is advocaat en erfpachtspecialist en gaat in dit artikel in op de situatie in gemeente Den Haag. De erfpachtgrond die de gemeente ter beschikking stelt heeft mogelijk een gebrek. Verzakkingen leiden tot schade aan de huizen van erfpachters.

Scheuren in woningen ‘door grondverzakking’ drijven bewoners tot wanhoop: ‘Slapeloze nachten’

Ali Ciçek en Hassan Ertogan zijn ten einde raad. De binnen- en buitenmuren van hun woningen aan de Troelstrakade in Den Haag zitten vol scheuren. De scheurvorming is zelfs zo erg dat de balkons aan de achterkant dreigen in te storten. Er zijn daarom stevige balken onder gezet. De Hagenaars denken dat de scheuren worden veroorzaakt door grondverzakkingen.

Ze wonen er nu al 28 jaar, en hebben hun portiekwoningen aan de Troelstrakade destijds samen gekocht. Ze brachten er hun kinderen groot en hebben er al die tijd met veel plezier gewoond. Maar de laatste jaren is het één en al ellende met de huizen uit de jaren 30, een appartementencomplex van vier hoog. Want overal in de muren zijn scheuren ontstaan. De bewoners hebben er letterlijk slapeloze nachten van.

Balkon

Ali wijst naar de grote scheuren in zijn woonkamer. Die lopen op verschillende plekken in de woning van boven naar beneden. En ook de buitengevel zit vol scheuren, laat Hassan zien. Achterin is de situatie helemaal erg. Daar is de scheurvorming zo intens dat zijn balkon dreigt in te storten. Om te voorkomen dat zijn balkon instort, is er nu een zogeheten zegel geplaatst. Stevige metalen balken moeten ervoor zorgen dat het gebouw overeind blijft.

De mannen zijn ervan overtuigd dat de problemen aan het complex – meerdere woningeigenaren vertellen hebben hetzelfde probleem te hebben – worden veroorzaakt door grondverzakkingen. Dat blijkt volgens hen ook uit het feit dat de stoep voor de woningen is verzakt op bepaalde delen. En ook het nieuwe fietspad voor de deur is nu al verzakt. Bij regen blijft al het water liggen.

Duizenden

De Hagenaars hebben de gemeente meerdere keren gevraagd om onderzoek te doen naar de problemen. ,,Maar die zeggen alleen: ‘We zijn ermee bezig’. Maar daarna horen we niks meer.’’ Ondertussen hebben zij al duizenden euro’s uitgegeven om de problemen op te lossen. Maar die scheuren blijven telkens terugkomen.

Raadslid Ralf Sluijs van Hart voor Den Haag vindt het erg sneu voor de Hagenaars. ,,Ali en Hassan zijn ten einde raad omdat de scheuren aan alle kanten in hun woningen schieten. Zij hebben deze woningen destijds gekocht als appeltje voor de dorst, maar zitten nu met al die schade. Dit heeft ze inmiddels vele slapeloze nachten en duizenden euro’s gekost zonder dat de oorzaak duidelijk is. Het heeft er alle schijn van, zeker als je naar de stoepen kijkt, dat dit stuk van het complex aan het verzakken is.’’

De oppositiepartij wil daarom dat er een onafhankelijk bouwkundig onderzoek komt dat duidelijkheid biedt. ,,Omdat het gemeentelijke grond is, zal de gemeente hier ook voor aan de lat moeten staan”, vindt Sluijs.

De gemeente Den Haag laat via een woordvoerder weten dat mensen met een woning op gemeentelijke grond zelf verantwoordelijk zijn voor de staat van het gebouw. ,,Als er dus bijvoorbeeld scheurvorming ontstaat, dan is de gemeente daar niet verantwoordelijk voor, ook al is de grond waar het gebouw op staat wel in eigendom van de gemeente”, zegt hij.

Het is volgens de woordvoerder allereerst aan de eigenaar of Vereniging van Eigenaren (VvE) van het pand om onderzoek te doen naar de oorzaak van de schade. De VvE kan hiervoor een expert benaderen. ,,Mocht de eigenaar of VvE aan de hand van die bevindingen van mening zijn dat de eigenaar van de grond fouten heeft gemaakt die ook nog eens primair in verband staan met de schade, dan kan zij de gemeente hierop aanspreken’’, legt hij uit. Verzakkingen in de openbare ruimte kunnen bij de gemeente worden gemeld, en die onderzoekt dat dan.

Wel aansprakelijk

De gemeente Den Haag is ook op de hoogte van de problemen met de balkons van de woningen aan de Troelstrakade. De balkons moeten hersteld worden (roestvorming stalen dragers) om het weer veilig te maken. De gemeente heeft onlangs een stempel onder de balkons geplaatst. ,,In dit geval is er geen aanleiding geweest om onderzoek te doen naar verzakkingen in de grond.’’

Volgens advocaat Mark van Weeren, gespecialiseerd in erfpacht, kan de gemeente echter wel degelijk aansprakelijk worden gesteld. Hij wijst erop dat de gemeente in dit verband twee petten op heeft: als eigenaar en verpachter van de grond en als bestuursorgaan dat verantwoordelijk is voor bijvoorbeeld grondwater, afvoer hemelwater en openbare riolering. ,,Als de verpachte grond een gebrek gaat vertonen waarvoor de erfpachter niet verantwoordelijk is, dan kan de gemeente aansprakelijk zijn als verpachter. Dan wordt in feite gebrekkige erfpachtgrond ter beschikking gesteld’’, weet hij.

Tijdig ingrijpen

,,En dat geldt ook als de oorzaak van buiten het verpachte perceel komt, bijvoorbeeld door een grondwaterprobleem of een lekkende openbare riolering. Een lekkende riolering op de openbare weg kan bijvoorbeeld tot aantasting van de fundering (palenrot) leiden en verzakking.’’

Hij raadt de bewoners aan om gezamenlijk een deskundige in te schakelen die onderzoek doet naar de oorzaak van de schade. ,,Want een dergelijk probleem gaat niet vanzelf weg en kan tot meer schade leiden. Als de oorzaak is vastgesteld en die blijkt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente te vallen, dan is de gemeente schadeplichtig als zij de oorzaak hadden kunnen voorkomen door tijdig in te grijpen’’, legt hij uit.

Fundering

Den Haag heeft veel zandgrond maar ook gebieden met klei en veen. Op zandgrond vinden nauwelijks verzakkingen plaats, maar op klei of veen kan dat bij droogte wel gebeuren. Omdat veel oude huizen op houten palen zijn gebouwd, ontstaan er soms problemen met de fundering. Als de bovenkant van de palen boven het grondwater uitkomen, grijpen schimmels en bacteriën hun kans en verrot het hout. Dit kan tot scheuren en verzakkingen van huizen leiden.