17 juli 2012

Opzegging langlopende huurovereenkomst grond; advocaat huurrecht bespreekt opzeggingsgrond

Categorie: Bestuursrecht

Opzegging huurovereenkomst onbepaalde met goede opzeggingsgrond

Onze advocaat huurrecht bespreekt het geval waarin na vijf jaar procederen de Hoge Raad de opzegging van de huurovereenkomst voor een terrein niet redelijk acht. Verhuurder verhuurt een terrein aan de huurder die daar outdooractiviteiten organiseert. Die huurovereenkomst is mondeling aangegaan. Een bepaalde duur is niet overeengekomen, evenmin als een bepaalde opzegtermijn.

Opzegging huur wegens overlast; voorbeeld advocaat huurrecht

In juni 2007 de huur van het terrein voor de outdooractiviteiten opgezegd per 31 augustus 2007. Als redenen voor de opzegging zijn genoemd: ernstige overlast jegens de bezoekers van de speeltuin, veroorzaakt door de deelnemers aan de activiteiten van huurder, en de wens van verhuurder om het verhuurde gedeelte van het terrein zelf in gebruik te gaan nemen. Het betreft hier dus een overeenkomst van huur en verhuur betrekking hebbend op ongebouwd onroerend goed.

Opzegging: grond voor opzegging en opzegtermijn

In het algemeen wordt aangenomen dat bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarin niet nader in de mogelijkheid van beëindiging is voorzien, beëindiging door opzegging slechts beperkt mogelijk is – bijvoorbeeld wanneer de verhuurder een beroep kan doen op opzeggingsgronden die in verhouding tot de belangen van de huurder als zwaar(der)wegend zijn aan te merken. Of met inachtneming van een aanmerkelijk langere opzegtermijn dan art. 7:228 lid 2 BW tot uitgangspunt neemt (eventueel in combinatie met een vergoeding). Of alleen met vergoeding van het financiële nadeel voor de huurder, bijvoorbeeld door de huurder met schadevergoeding tegemoet te komen.

Opzegging huur kan onredelijk zijn volgens advocaat

De Hoge Raad is streng in deze zaak. De opzegging is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De Hoge Raad oordeelt:
“Weliswaar geeft art. 7:228 lid 2 de bevoegdheid een huurovereenkomst als de onderhavige op te zeggen tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van ten minste een maand, maar de eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat (vgl. laatstelijk HR 28 oktober 2011, LJN BQ9854).”

Uitpraak NJ 2012/411, Hoge Raad, 29 juni 2012.