Verborgen gebrek aan woning; advocaat vastgoed bekijkt aansprakelijkheid verkoper

Bij de koop van een oud pand liggen altijd verborgen gebreken op de loer. De verkoper zal aansprakelijkheid daarvoor proberen uit te sluiten door een ouderdomsclausule op te nemen in het koopcontract en uitsluiting van iedere aansprakelijkheid voor gebreken. De koper dient zicht bewust te zijn van dat soort aansprakelijkheid beperkende bepalingen in het koopcontract. Ik bespreek een voorbeeld van een verborgen gebrek bij een oud pand.

Advocaat vastgoed bespreekt procedure verborgen gebrek oud pand

De verkoper van een oud bankgebouw wist in deze zaak dat de koper de woning ging gebruiken ten behoeve van de expositie van schilderijen, waar ook bezoekers op af zouden komen; verkoper wist niet dat het de bedoeling was dat er schilderijen in de kelder zouden worden opgeslagen. In de kelder van het pand in de loop van de tijd eenmaal of meermalen water van buitenaf binnengedrongen. Het is daarbij telkens gegaan om een laagje water van enkele millimeters of centimeters, tot plaatselijk, zo stelt de koper, maximaal 10 cm.
De advocaat van de koper heeft schriftelijk medegedeeld dat de kelder water maakt en verkoper aansprakelijk gesteld voor de schade. In rechte heeft de koper schadevergoeding gevorderd; de rechtbank heeft de vordering afgewezen. Zie ook: 7 tips bij verborgen gebreken.

Rechter in hoger beroep oordeelt over verborgen gebrek

Wat vindt de rechter in hoger beroep daar van het verborgen gebrek:
“In het deskundigenrapport ligt overigens besloten dat er in het pand wel sprake was van een latent “zwakker” onderdeel (waarmee het hof in het voetspoor van de deskundige niet het oog heeft op een onderdeel dat minder draagkrachtig zou zijn of constructief minderwaardig zou zijn, doch enkel op een onderdeel dat minder beschermd was tegen het binnendringen van vocht). De enkele aanwezigheid van een dergelijk latent zwakker onderdeel leidt op zichzelf echter nog niet tot het oordeel dat de kelder, en dus het pand, niet de eigenschappen bezat welke koper daarvan redelijkerwijze mocht verwachten en aan de aanwezigheid waarvan hij niet hoefde te twijfelen.”

Koper oud pand moet rekening houden met verborgen gebreken

4.9.5. De deskundige heeft op de daartoe strekkende vraag van de rechtbank geantwoord dat de constructie van de kelder redelijk voldoet aan wat men van een kelder van deze leeftijd mag verwachten. Het hof heeft geen reden daarvan af te wijken. Het ging om een kelder van 40 jaar oud. Kelders zijn niet altijd waterdicht. Dat van de kelder van een bankgebouw in dit opzicht méér verwacht zou kunnen worden valt in zijn algemeenheid niet in te zien en is overigens ook niet op overtuigende wijze toegelicht. Tenslotte heeft elk gebouw onderhoud nodig, en de deskundige heeft de kosten voor het lekvrij maken op een betrekkelijk beperkt bedrag begroot, hetgeen onder de noemer “onderhoud” valt te brengen. Bij deze stand van zaken kan niet gezegd worden dat een kelder die ten dele is ommuurd door een minder beschermde strook muur als hiervoor omschreven niet aan de redelijkerwijze daaraan te stellen eisen zou voldoen.
4.10. Nu niet vast is komen te staan dat het pand feitelijk lekte bij de levering, is de wetenschap van verkoper daarvan niet aan de orde.”

Aansprakelijkheid verkoper hangt af van risicoverdeling in het koopcontract

De vordering tot schadevergoeding van de van de koper werd in deze afgewezen. Dat kwam omdat in deze zaak het risico ingevolge het koopcontract bij de koper ligt. Dat kan per koopcontract verschillen. De risicoverdeling in een koopcontract  is maatgevend voor  wie aansprakelijk is voor een verborgen gebrek. Lees ook deze blog: aansprakelijkheid voor verborgen gebrek en de blog gemist asbest na asbestinventarisatie.

Het team vastgoedspecialisten van Blenheim adviseert en procedeert over vastgoedkwesties. Neem vrijblijvend contact op.