24 april 2012

Verborgen gebrek bij koop woning. Verontreiniging. Advocaat vordert schadevergoeding.

Categorie: Bestuursrecht

Advocaat vastgoed bespreekt aansprakelijkheid verkoper voor gebrek woning

In het koopcontract van een boerderij is in deze zaak aansprakelijkheid van de verkoper voor verontreiniging uitgesloten. Er zijn verborgen gebreken ontdekt, te weten bodemverontreiniging, na dat het koopcontract is getekend. De advocaat van de koper dagvaardt de verkoper voor de schade van de koper. De schade wegens de verborgen gebreken (ernstige verontreiniging) bestaan uit onderzoekskosten n kosten van sanering (afvoer van verontreinigde grond). Zie ook: verborgen gebrek.

Keuring na koop woning bewijs ernstige verontreiniging

De koper schakelt na de koop een deskundige (P&J) in die bij boringen puin en asbest aangetroffen te hebben en bij een aantal boringen een lichte tot uiterst sterke teergeur te hebben waargenomen. P&J concludeert dat de op plaatsen aangetroffen uiterst puinhoudende bovengrond sterk verhoogde gehalten koper, zink en PAK bevat. In haar brief van 20 september 2004 bericht P&J dat uit de analyseresultaten blijkt dat de puinhoudende grond ernstig is verontreinigd met vooral PAK en minerale olie, zodanig dat sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging.

Verkoper en mededelingsplicht bij verontreiniging

De rechtbank heeft overwogen dat verkoper niet geslaagd is in het bewijs dat aan de mededelingsplicht ter zake het rapport van Oranjewoud uit 1998 is voldaan. Er zijn dus feiten over verontreiniging verzwegen. De rechtbank heeft onder meer overwogen dat koper de aanwezigheid van puinhoudende bovengrond met sterk verhoogde gehalten koper, zink en PAK, de vaten kalk en de teerresten in de schuur niet hoefde te verwachten, zodat de kosten van verwijdering daarvan niet voor zijn rekening komen.

Koper tijdig voldaan aan klachtplicht door melden gebrek

Het verweer dat koper te laat geklaagd zou hebben gaat niet op. De rechtbank heeft in het vonnis van 21 december 2005 geoordeeld dat van verval van rechten door het niet in acht nemen van de klachttermijn geen sprake is.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de kosten gemaakt voor onderzoek met betrekking tot de verontreiniging van puinhoudende bovengrond met sterk vergrote gehalten aan koper, zink en PAK, de vaten kalk in de grond en de teerresten in schuur en bodem in redelijkheid gemaakte kosten zijn, evenals de kosten gemaakt voor de sanering van de teerkelder. De kosten tot sanering van de zogenoemde overige verontreiniging worden wegens het ontbreken van voldoende gegevens niet als in redelijkheid gemaakte kosten aangemerkt.
De rechtbank heeft de verkoper veroordeeld tot betaling van € 66.114,90 (op grond van het deskundigenrapport), te vermeerderen met rente. Zowel de advocaat koper als verkoper hebben beroep aangetekend.

In hoger beroep is verkoper ook aansprakelijk voor verontreiniging

Hof oordeelt in hoger beroep dat sprake is geweest van verontreiniging die gesaneerd moest worden gezien het normale gebruik als woonboerderij van het gekochte, nu die verontreiniging gebruik van de schuur in de weg stond. Het hof gaat daarbij ervan uit dat ook gebruik van de schuur voor verbouw of voor het onderbrengen van dieren onder het overeengekomen gebruik als woonboerderij valt. Vaststaat dat voorafgaand onderzoek door een onderzoeksbureau noodzakelijk is geweest.
Derhalve is de verkoper schadeplichtig voor het verborgen gebek en de daaruit voorvloeiende schade en kosten.
De onderzoekskosten totaal € 9.966,86 moeten vergoed worden.
Kosten van het saneren van de grond ter plaatse van de teerontgraving: € 38.427,37 (afvoer grond inclusief kredietbeperkingstoeslag en BTW) komt derhalve voor vergoeding in aanmerking.
Het verwijderen van teer uit de teerkelder. De kosten hebben blijkens de overgelegde rekening d.d. 10-02-2005 € 65.919,34 incl. BTW, bedragen.

Uitspraak LJN: BW2872, Gerechtshof ’s-Hertogenbosch d.d. 20 april 2012.