Problemen met een fundering kan juridisch veel voeten in de aarde hebben. De oorzaak van een gebrek in de fundering is soms moeilijk vast te stellen. Voor aansprakelijkheid en verhaal van schade kan een advocaat vastgoed ingeschakeld worden. Mede-eigendom van een mandelige funderingsmuur kent een bijzonder regeling in de wet. Bij geschil tussen mede-eigenaren kan de advocaat aan de rechter een regeling voorleggen voor het beheer van de gemeenschappelijke zaak te treffen, die voor alle mede-eigenaars (en rechtverkrijgenden) bindend is.
Oorzaak schade fundering
De funderingsschade of zettingsschade kan verschillende oorzaken hebben. Die oorzaak kan bouwkundig zijn, ouderdom gerelateerd, maar het kan ook te maken hebben met de waterhuishouding. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van gebreken bij de bouw, een ontwerpfout of uitvoeringsfout van de aannemer. Een ondeskundige verbouwing kan schade aan de fundering veroorzaken. Andere oorzaken kunnen zijn: ouderdom, fundering, fluctuatie grondwaterpeil, lek in de waterleiding, gebrekkige riolering en dergelijke.
Onderzoek fundering door deskundige
Met het oog op aansprakelijkheid is het van belang om een deskundige zo spoedig mogelijk de oorzaak van het gebrek aan de fundering te laten vaststellen. In een gerechtelijke procedure is het doorgaans aan de eiser als (mede)eigenaar om bewijs te leveren. Het is dan ook van belang om de bewijslast op voorhand goed in kaart te brengen. Indien blijkt van gebreken aan de fundering, welke ook tot verzakking kunnen leiden, kan ook schade veroorzaken aan belendende panden. Het is dan ook van belang om de eigenaren van de buurpanden direct te informeren. Indien het vermoeden bestaat dat schade of verzakking van de fundering veroorzaakt wordt door een omstandigheid die in de sfeer van de overheid ligt, dan zal ook de Gemeente of Provincie geïnformeerd dienen te worden of een ander bestuursorgaan dat daar mogelijk verantwoordelijk voor is.
Gemeenschappelijk fundering – mandeligheid
De fundering of een funderingsmuur kan een gemeenschappelijke muur zijn voor twee panden. Er wordt dan gesproken van een mandelige zaak of mandeligheid. Voor een dergelijke gemeenschappelijke fundering geldt een specifieke wettelijke regeling, onder meer in artikel 5:65 BW en 3:170 BW. Het beheer van de gemeenschap, bijvoorbeeld een gemeenschappelijke fundering of bouwmuur, geschiedt door de deelgenoten (de mandelig eigenaren) tezamen Het kan dus zijn dat de buurman mede-eigenaar ofwel mandelig eigenaar is van de fundering. In dat geval dient de mandelig eigenaar direct geïnformeerd te worden over eventuele geconstateerde gebreken. Indien sprake is van mandeligheid, dient in overleg tussen de mede-eigenaars herstelreparatie of onderhoud geregeld te worden. Toestemming van de mede-eigenaar was ingevolge artikel 3:170 BW echter vereist indien er geen sprake was van een acute noodzaak om de fundering te herstellen. Voor zelfstandig optreden door een mandelig eigenaar moet sprake zijn van een reëel en acuut gevaar bestaan dat zonder de herstelmaatregelen de met de mandelige muur en fundering verbonden huizen, óf één ervan, ernstige schade zullen ondervinden of verloren zullen gaan.
Rechter en gebrek fundering
Indien een mandelig eigenaar niet wil meewerken aan onderhoud of herstel, en geen sprake is van een reëel en acuut gevaar, dan ligt het voor de hand zo snel mogelijk een machtiging te vragen bij de rechtbank, zodat er later geen discussie ontstaat over de kosten van werkzaamheden aan de fundering en de noodzaak tot de werkzaamheden. De kantonrechter kan op verzoek van een van de eigenaren een regeling treffen inzake onder meer het beheer van de gemeenschappelijke zaak te treffen, die voor alle mede-eigenaars bindend is (artikelen 3:168, lid 2, en 5:69 BW). De Het is ook mogelijk een advocaat bij de rechtbank een verzoekschrift in te laten dienen om de rechtbank een deskundige te laten benomen die de fundering onderzoekt en een deskundigenrapport opstelt waaruit blijkt van de status van de fundering en de noodzaak tot hertel van de fundering of funderingsmuur.
Noodzaak tot herstel fundering
De noodzakelijkheid van werkzaamheden aan de fundering dient vastgesteld te worden. Bij voorkeur door een deskundige. Die vraag is regelmatig aan de orde in rechtszaken. Indien er een aanschrijving op het pand zit van de Gemeente dat de fundering gebrekkig is en hersteld dient te worden, zal de noodzaak doorgaans duidelijk zijn. Indien die aanschrijving er niet is, ligt het voor de hand een deskundige deze noodzaak te laten vaststellen, bij voorkeur in overleg met de mede-eigenaar. De noodzaak tot hertel van de fundering dient objectief vastgesteld te worden. De advocaat van de mandelige eigenaar zal in de procedure voldoende feiten moeten stellen waaruit volgt dat ook de fundering van een mandelige muur dringend aan herstel toe is.
Schade aan fundering door grondwater
Indien schade aan een woning of fundering veroorzaakt is door de waterhuishouding, is de Waterwet een mogelijkheid om het bestuursorgaan dat verantwoordelijk is aansprakelijk te stellen. Ingevolge artikel 7.14 van de Waterwet dient aan de volgende criteria voldaan te zijn:
- het moet gaan om rechtmatige uitoefening in het kader van waterbeheer;
- het gaat niet om schade die geheel of gedeeltelijk ten laste van gedupeerde dient te blijven;
- de schade moet het gevolg zijn van de uitoefening van de taak of de bevoegdheid van het bestuursorgaan (causaal verband);
- vergoeding van de schade aan de fundering is niet op andere wijze verzekerd.
Schade fundering en verzekering
Het is niet op voorhand te zeggen of een gebrek aan de fundering onder een verzekering valt. Het staat de eigenaar van het pand vanzelfsprekend vrij de schade te claimen onder zijn opstalverzekering. De opstalverzekering geeft dekking voor van buiten komende gevaren en onheil, zoals brand, blikseminslag, storm en dergelijke. Indien sprake is van een gebrek dat in het pand zat, zal mogelijk geen dekking gegeven worden. Indien de schade aan de fundering verband houdt met bouwwerkzaamheden, is het mogelijk dat een CAR-verzekering (Constructie All Risks) aangesproken kan worden. Een dergelijke CAR verzekering wordt meestal door de aannemer afgesloten bij de start van een bouwproject. De opdrachtgever van de aannemer kan ook begunstigde zijn onder deze polis. Door de aannemer kan een kopie opgevraagd worden van deze CAR-verzekering.
Funderingsgebrek, verkoop en non-conformiteit
Bij verkoop van een pand met een funderingsgebrek of funderingsschade heeft de verkoper een mededelingsplicht. Bij verkoop van een oud pand dient de verkoper op te passen dat hij geen garantie geeft over de status van het pand, indien hij daar geen wetenschap of zekerheid over heeft. Om die reden wordt doorgaans een ouderdomsclausule opgenomen in het koopcontract van een oud pand. Uitsluiting van aansprakelijkheid in het koopcontract, bijvoorbeeld voor verborgen gebreken of een gebrekkige fundering, is niet afdoende om aansprakelijkheid van de verkoper te voorkomen indien deze bekend i met de gebreken. De advocaat van de koper kan ontbinding vorderen indien de woning niet voor normaal gebruik geschikt blijkt. Een koper van een woning mag verwachten dat in de woning gewoond zou kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. De koper zal vaak beschermd worden, indien hij na de koop met ernstige gebreken opgezadeld blijkt te zijn. De eigenaar van een pand heeft een zorgplicht.
- Hieronder valt ook zorgplicht voor grondwater- en rioolwaterafvoer.
- Om die reden kan het zinvol zijn in het koopcontract een waterparagraaf of een funderingsparagraaf op te nemen, zoals in het verleden ook wel de schone-grond-verklaring is opgenomen. Een asbestparagraaf wordt tegenwoordig wel in koopcontracten van onroerend goed opgenomen.
Het team vastgoed van Blenheim adviseert en procedeert regelmatig over funderingskwesties. Neem vrijblijvend contact op.