22 maart 2014

Executieveiling en huurcontract

Categorie: Bestuursrecht

Huurbeding bepaalt lot huurcontract bij openbare veiling

In de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 31 mei 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:1910 had de bank hypotheekrecht en in de hypotheekakte was een huurbeding opgenomen. In het huurbeding staat uitdrukkelijk dat het pand niet zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de bank verhuurd mag worden. In deze zaak werd een huurovereenkomst met de huurder gesloten nadat de hypotheekakte tot stand was gekomen. De eigenaar had geen schriftelijk toestemming van de bank gevraagd voor de verhuur van de bedrijfsruimte. Het pand werd op de openbare veiling in opdracht van de bank verkocht, op basis van het recht van parate executie van de bank.

Huurovereenkomst ongeldig na inroepen huurbeding

Op grond van artikel 3:264 BW kan de bank het huurbeding inroepen tegen de huurder die zonder toestemming van de bank is verhuurd door de eigenaar/verhuurder. In dit geval gebeurde dat ook. Het huurbeding dient door de bank tegen de huurder ingeroepen te worden bij deurwaardersexploot. Door het inroepen van het huurbeding bij deurwaardersexploot is de huurovereenkomst met de huurder, waarvoor geen toestemming was verleend, vernietigd.

Koop op veiling en ontruiming huurder

Bij een executieveiling zal in de veilingvoorwaarden doorgaans bepaald zijn dat de koper bevoegd is het huurbeding en de bevoegdheid van artikel 3:264 BW uit te oefenen. Degene die op de veiling het pand gekocht heeft, kan als koper de huurder dan ook sommeren het pand te ontruimen, nu de huurovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd.

Kort geding schorsing executie

De advocaat van de huurder die daar bezwaar tegen heeft, kan in kort geding schorsing of stopzetting van de executie vorderingen. De huurder zou bijvoorbeeld kunnen aanvoeren dat de koper er geen belang bij heeft indien er nog geen concrete plannen zijn om het pand te gebruiken, te slopen, te verbouwen of te renoveren. De huurder zou dat kunnen aantonen door bij de gemeente te informeren of een omgevingsvergunning is verstrekt ten behoeve van de plannen die de koper met het pand heeft. De huurder moet dus met echt goede argumenten komen om kans te maken in zo’n kort geding.

Ontruiming huurder na verkoop pand op veiling

In beginsel is de huurovereenkomst door de inroeping van het huurbeding vernietigd. Dat betekent dat de huurder dan zonder recht of titel in het pand verblijft en ontruimd kan worden. In dat geval zal de voorzieningenrechter ook niet toekomen aan een belangenafweging. Alleen indien de ontruiming van de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, zou de voorzieningenrechter een voorziening ten gunste van de huurder kunnen treffen. Ingevolge de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag moest de huurder dan ook uiteindelijk vertrekken, nu het huurbeding rechtsgeldig was ingeroepen door de bank en de koper dit huurbeding kon uitoefenen tegen de huurder.