11 september 2013

Vernietiging koopovereenkomst beleggingspand

Categorie: Bestuursrecht

Vernietiging koopovereenkomst beleggingspand

In de zaak van het [Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 3 september 2013 ECLI:NL:GHARL:2013:6600](http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2013:6600) ging het om Vernietiging koopovereenkomst beleggingspand op grond van [dwaling](http://nl.wikipedia.org/wiki/Dwaling), te weten het achterhouden door de verkoper van een beleggingspand van voor de koper relevante informatie over huurachterstanden. Toelichitng van onze [advocaat vastgoed](http://www.advocaten-amsterdam.nl/nl/advocaten/weeren.html).

### Verkoper beleggingspand geeft huurgarantie

Tussen koper en verkoper is een op 31 december 2007 door partijen getekende koopovereenkomst van beleggingspand tot stand gekomen. Op grond van die koopovereenkomst heeft [B.V. A] het onder 3.3 genoemde bedrijfspand tegen een koopprijs van € 3.740.000 verkocht aan FBS. Voor zover van belang bevat de tussen [B.V. A] en FBS gesloten koopovereenkomst de volgende huurgarantie :
‘Verkoper garandeert dat het verkochte per de transportdatum is verhuurd voor een huurprijs van ten minste € 300.220,00 (…) per jaar, exclusief de huurprijsindexatie per 1 januari 2008 voor de huurders [3]en [1], servicekosten en omzetbelasting (…).
Ook bevat de koopovereenkomst de garantie van verkoper dat Verkoper garandeert Koper dat: ’er per de transportdatum geen achterstanden in de huurbetalingen zijn;’

### Garanties in koopovereenkomst belangrijk voor koper vastgoed

De verkoper is in een procedure voor de rechtbank Zutphen aangesproken wegens schending van de in de tussen koper en verkoper gesloten koopovereenkomst opgenomen garanties. Bij vonnis van 17 februari 2010 heeft de rechtbank Zutphen verkoper veroordeeld tot betaling aan FBS van een bedrag van € 370.000 ter zake van schade bestaande uit waardevermindering van het bedrijfspand, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten. Van dat vonnis is hoger beroep ingesteld bij het hof Arnhem (thans het hof Arnhem-Leeuwarden).

### De vordering van koper wegens dwaling bij koopovereenkomst

De koper vordert bij de rechter:
– de koopovereenkomst tussen [B.V. A] en verkoper’s Vastgoed B.V. d.d. 13 september 2007 wegens dwaling aan de zijde van [B.V. A] te vernietigen;
– voor recht te verklaren dat de verkoper onrechtmatig heeft gehandeld en/of wanprestatie heeft gepleegd jegens [B.V. A] door haar mededelingsplicht te verzaken;
– de verkoper te veroordelen tot vergoeding van de schade welke door [B.V. A] is geleden en nog zal worden geleden als gevolg van het niet voldoen doorde verkoper aan haar mededelingsplicht, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

### Schending mededelingsplicht verkoper over huurachterstanden

dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [B.V. A] inderdaad sprake was van een achterstand in de maandelijkse huurbetalingen van [3]. Dat betreft voor de koper van een beleggingspand relevante informatie die [geïntimeerde 1] Vastgoed in het kader van de voorgenomen transactie – de aankoop van een beleggingspand – met [B.V. A] had moeten delen en nu zij dat niet heeft gedaan brengt dat mee dat [geïntimeerde 1] Vastgoed ook in zoverre de op haar rustende mededelingsplicht jegens [B.V. A] heeft geschonden.

### Beroep op dwaling door koper van onroerend goed wegens schending garantie

Het beroep [B.V. A] op dwaling slaagt, zowel wat [3] betreft als wat [1] betreft, zodat de primair op grond daarvan gevorderde vernietiging van de koopovereenkomst in beginsel toewijsbaar is. In zoverre slaagt het hoger beroep, en dienen de bestreden tussenvonnissen te worden vernietigd. Ook de primair gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] Vastgoed onrechtmatig heeft gehandeld is toewijsbaar, omdat schending van de mededelingsplicht door [geïntimeerde 1] Vastgoed met betrekking tot de huurders [3] en [1] een onrechtmatige daad jegens [B.V. A] oplevert.

### Gevolgen van vernietiging koopovereenkomst wegens dwaling

Vernietiging werkt terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht (artikel 3:53 lid 1 BW). Het goederenrechtelijke effect van een vernietiging betekent dat het goed achteraf bezien – als gevolg van het causale stelsel van artikel 3:84 BW – nooit het vermogen van de vervreemder heeft verlaten. In de procedure bestaat nog onduidelijkheid over de vraag of vernietiging van de overeenkomst dient te volgen (zoals door [B.V. A] is bepleit) dan wel dat aanleiding bestaat om op grond van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen.