1 juli 2022

Oplevering woning met gebreken; aansprakelijk verkoper voor gebreken

Categorie: Koop of verkoop woning

 

De koper van onroerend goed mag verwachten dat het gekochte geschikt is voor normaal gebruik. Als dat niet zo is dan kan hij de koopovereenkomst ontbinden. Ik bespreek een voorbeeld van ontbinding de koop van een nog niet afgebouwde woning.

Ontbinding van koop wegens gebreken aan de woning

De koper kocht in deze zaak een nieuwbouwwoning. Koper hoefde volgens de rechter redelijkerwijs niet te verwachten dat het dak of de constructie van het dak zodanige gebreken vertoonde als door de deskundige geconstateerd en de woning daarmee niet beantwoordde aan de koopovereenkomst. Van de koper kon en mocht dan ook niet verwacht worden dat hij onderzoek zou doen naar de mogelijke aanwezigheid van deze gebreken, waarvan moet worden aangenomen dat ze niet op het eerste gezicht voor een leek kenbaar waren. Eerder schreef ik al over verborgen gebrek woning.

Gebrek na levering woning; non-conformiteit en schadevergoeding koper

De rechtbank verwijst naar artikel 7:17 lid 1 BW waarin is bepaald de afgeleverde zaak (de gekochte woning) aan de overeenkomst moet beantwoorden. De rechter overweegt verder: ïn artikel 7:17 lid 2 BW is, voor zover hier van belang, bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Het vereiste dat de woning geschikt dient te zijn voor normaal gebruik houdt in dat in de woning gewoond moet kunnen worden, op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Soms is in de koop-aannemingsovereenkomst een clausule voor bouwarbitrage opgenomen.

Wanneer is normaal gebruik wegens gebrek niet mogelijk?

Bij het gerechtvaardigde verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt een rol dat het hier een nieuwbouwwoning in een hoge prijsklasse betreft en derhalve hogere eisen aan de veiligheid en duurzaamheid mogen worden gesteld dan bij een oudere woning.
Op grond van het bovenstaande gaat het er enerzijds om of de gestelde gebreken naar objectieve maatstaven een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Anderzijds is het de vraag of de koper de afwezigheid van de betreffende gebreken niet behoefde te betwijfelen, met andere woorden of er op hem een onderzoeksplicht rustte teneinde te bezien of de zaak inderdaad voor het normale gebruik geschikt was. Of deze onderzoeksplicht moet worden aangenomen hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de zaak.”

Omdat in de koop-aannemingsovereenkomst is overeengekomen dat de woning in afgebouwde staat zou worden gekocht, dient de woning, eveneens aan het vereiste te voldoen dat hij bij de levering in afgebouwde staat diende te verkeren. Indien niet aan dit vereiste is voldaan, beantwoordt de woning ook dan niet aan de koopovereenkomst. Dan is sprake van non-conformiteit en aansprakelijkheid van de verkoper.

Gebreken oplevering woning en aansprakelijkheid verkoper

De rechter stelt vast dat de woning niet in afgebouwde staat verkeerde ten tijde van de overdracht. Daarmee staat voorts vast dat de woning vanwege deze gebreken niet beantwoord aan de overeenkomst. De verkoper is daarmee aansprakelijk voor de schade van koper van de woning. De schade van koper as gevolg van de terkortkomingen van verkoper bedraagt in dit geval € 155.225,12 inclusief BTW, voor onder meer dakbedekking € 42.840,00, buitenkozijn, balkon en garage € 106.446,00, binnenhaard € 5.049,00 en andere werkzaamheden.
Ook de kosten van onderzoek door een deskundige die koper heeft moeten maken moeten vergoed worden door de verkoper.

De uitspraak is te vinden op rechtspraak.nl: LJN: BX5376, Rechtbank Leeuwarden 22 februari 2012.