15 mei 2012

Overlast bouw; huurder vordert met succes schade van verhuurder; update advocaat

Categorie: Bestuursrecht

Schade en hinder huurder door bouwwerkzaamheden; verhuurder aansprakelijk

De bereikbaarheid van het gehuurde mag niet langdurig gehinderd worden door bouwwerkzaamheden. Huurder kan daardoor schade lijden als zijn klanten het gehuurde niet kunnen bereiken. De huurder kan daardoor schade leiden en de verhuurder dagvaarden. Huurder kan huurverlaging vorderen en schadevergoeding. Een advocaat kan adviseren wat de rechten van huurder zijn bij overlast en hinde door bouw in de omgeving.

Gebrek in vorm van hinder bouwwerkzaamheden voor rekening verhuurder

Uitgangspunt volgens de wet is: alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek (art 7:204 BW). Dat is bijvoorbeeld het geval bij een vakantiehuisje dat volgens de prospectus in een rustig natuurgebied ligt, maar zich in werkelijkheid naast een lawaaiig industriegebied blijkt te liggen. of vlakbioj een varkenshouderioj met zware stankoverlast. Dta behoort een verhuurder op voorhadn aan een huurder te melden.

Bouwoverlast huurder en aansprakelijkheid gemeente

De huurder van een strandpaviljoen sprak de gemeente Den Haag aan wegens ernstige hinder in haar huurgenot wegens belemmering toegankelijkheid gehuurde door werkzaamheden. Ten gevolge van de (bouw)werkzaamheden zijn twee duinpaden bij het gehuurde vanaf 2007 tot eind 2009 afgesloten geweest. De Gemeente heeft als verhuurder de huurder over deze afsluiting niet geïnformeerd bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004. De advocaat van huurder heeft de gemeente aansprakelijk gesteld en is een procedure gestart tegen de gemeente als verhuurder.

Rechter moet hinder en overlast bouw beoordelen

De kantonrecher vindt dat de huurder is benadeeld: “Nu enkele duinpaden door de bouwactiviteiten in Duindorp voor een langere periode zijn afgesloten, de bereikbaarheid van de overige paden in de duinen door de bouwactiviteiten is verminderd, de parkeergelegenheid is afgenomen en de uitstraling van het duingebied door de werkzaamheden is verminderd, leidt dit tot een aantasting van het genot dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst van de gehuurde grond mochten verwachten.”

De huurder heeft wegens bouwhinder van de gemeente gevorderd:

a) voor recht te verklaren dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die zij lijden en geleden hebben door de belemmering van de toegankelijkheid van het gehuurde,
b) veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de, nader bij staat op te maken, schade over de periode 2007-2009 en
c) vermindering van de huurprijs over deze jaren.

Deze vordering zijn door de kantonrechter toegewezen. Het hoger beroep van de gemeente tegen dit vonnis slaagde niet. Dus kwam de Hoge Raad er aan te pas. Ook daar heeft de gemeente geen succes tegen de huurder die enrstige hinder had van de bouwactiviteiten.

Gemeente als verhuurder aansprakelijk bij hinder bouw door projectontwikkeling

De Hoge Raad bekrachtigt de uitspraak en overweegt onder meer: “de huurder bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004 mochten verwachten dat de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het door hen op het gehuurde geëxploiteerde strandpaviljoen geen relevante wijziging zouden ondergaan als gevolg van herontwikkelingswerkzaamheden in Duindorp waarbij de Gemeente betrokken was – het genot dat de Gemeente ingevolge de huurovereenkomst aan de huurder diende te verschaffen mede bestond in bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling die aan die verwachting beantwoordden.”

LJN: BV7337, Hoge Raad, 27 april 2012.