13 januari 2012

Advocaat verhuurder claimt schade van holding huurder

Categorie: Faillissementsrecht

Verhuurder vordert huurschuld bij aandeelhouder huurder

In de huurovereenkomst (ROZ-model), is opgenomen in artikel 7.3 dat ook in geval van faillissement de verplichtingen van de huurder doorlopen. De verhuurder kan proberen zijn schade te verhalen. Bijvoorbeeld door de huurschuld te verhalen op de holding of aandeelhouder, zoals in dit geval. De verhuurder dient tijdig advies te vragen van een advocaat huurrecht over zijn positie bij faillissement van de huurder.

Garantstelling of hoofdelijkheid aandeelhouder noodzakelijk bij verhaal huurschuld

Indien de holding of moedervennootschap van de huurder zich garant heeft gesteld, dan lijkt dat uitkomst te bieden. Of dat succes heeft hangt af van het type garantie en de feitelijke situatie. In een dergelijke garantie kan opgenomen zijn dat de moeder zich jegens de verhuurder garant stelt voor alle verplichtingen van de dochtervennootschap (de huurder). In een uitspraak van 3 januari 2012 (LJN BV0061 van het Gerechtshof Amsterdam) probeerde de verhuurder op die manier de moedervennootschap aan te spreken voor de schuld van de dochter die failliet ging. De rechter is van oordeel dat door rechtsgeldige opzegging door de curator van de huurovereenkomst de huurverplichtingen daarmee zijn geëindigd. De rechter is van oordeel dat de holding dus niet aangesproken kan worden. Het feit dat artikel 7.3 van het ROZ-model huurovereenkomst anders bepaalt, doet er niet aan af. Dat is in strijd met de wettelijke regeling, aldus de rechter. De verhuurder kan de moedervennootschap dan ook niet aanspreken onder de afgegeven garantie.

Curator kan huurovereenkomst opzeggen

“De vraag of op grond artikel 7.3 van de Algemene bepalingen jegens de boedel recht op schadevergoeding bestaat wegens gemis van de (na de opzeggingsperiode) verschuldigde huur, moet in dat licht volgens de Hoge Raad ontkennend worden beantwoord. De opzegging op de voet van artikel 39 Fw is een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst, die niet tot schadevergoeding verplicht. Het resultaat van de bedoelde belangenafweging kan volgens de Hoge Raad niet worden doorbroken door het bedingen van een recht op schadevergoeding ter zake van de huur die verschuldigd zou zijn geworden indien de huurovereenkomst niet tussentijds op de voet van artikel 39 Fw zou zijn beëindigd.”

Beding over schadevergoeding voor verhuurder bij failissement huurder niet geldig

Verder maakt de rechter een onderscheid tussen de soorten bedingen (garanties) waarbij schadevergoeding wordt geregeld. Het beding kan in strijd met de wet zijn of een beding kan toegelaten zijn, in welk geval de contractuele regeling wel de vergoeding van de schade kan regelen en in rechte afgedwingen kan worden, zoals bij tussentijdse ontbinding:

“onderscheid moet worden gemaakt tussen enerzijds de gevallen van opzegging op de voet van artikel 39 Fw waarin de wettelijke regeling een beding tot het vooraf bepalen van de schadevergoeding in geval van opzegging bij faillissement niet toelaat, en anderzijds gevallen waarin de wettelijke regeling (ook artikel 39 Fw) zich niet verzet tegen een contractuele regeling betreffende de vergoeding van schade, zoals bij een tussentijdse ontbinding. Nu de verhuurder haar vordering baseert op een huurovereenkomst die op grond van artikel 39 Fw is beëindigd, brengt dat mee dat haar geen vordering tot schadevergoeding jegens de huurders toekomt. In het voorgaande is reeds overwogen dat de door de holding afgegeven garantie slechts ziet op de verplichtingen die voor de huurders uit de huurovereenkomst voortvloeien. Nu die verplichting tot schadevergoeding in dit geval niet kan worden aangenomen, kan de verhuurder niet met succes een beroep doen op de garantiebepaling.”