17 september 2012

Verliesgevende exploitatie en het huurcontract bedrijfsruimte

Categorie: Bestuursrecht

Lage huuropbrengst en verplichting de bedrijfsruimte te gebruiken; de exploitatieplicht

De verhuurder doe door een lage huur verlies draait wil graag het huur beeindigen. Dat is het het huurrecht nog niet eenvoudig. De verplichting een gehuurde bedrijfsruimte daadwerkelijk te gebruiken volgt in ieder geval uit de bestemmings- en gebruiksbepaling in de huurovereenkomst. Die wordt door de rechter in beginsel strikt uitgelegd. Een huurder heeft drie hoofdverplichtingen: betaling van tegenprestatie (7:212), het zich gedragen als een goed huurder (7:213) en het gebruik overeenkomstig het contract of de aard van de zaak (7:214). Het gebruik van de bedrijfsruimte is geen wettelijke verplichting (in de wetsgeschiedenis staat uitdrukkelijk dat niet sprake is van een gebruiksplicht), een huurder is slechts verplicht te zorgen dat de waarde van het object niet achteruitgaat.

Hoe ziet de rechter deze exploitatieplicht van de huurder?

De rechtbank Zutphen oordeelt dat een bedrijfsruimte verhuren met het oogmerk daarin een winkel te drijven niet betekend: als winkel inrichten, van inventaris voorzien maar verder gesloten houden. De winkelruimte dient voor de resterende huurperiode geëxploiteerd te worden, waarbij de gebruikelijke openingstijden overeenkomstig de contractuele bepalingen gehanteerd moeten worden. In een uitspraak van 2004 oordeelt dezelfde rechtbank dat naar redelijkheid en billijkheid Laurus als huurder haar verplichtingen uit de huurovereenkomst volledig dient na te komen, het feit dat er sprake is van een landelijke staking van de verliesgevende formule ‘basismarkten’ is een beleidskeuze door Laurus gemaakt hoewel zij wist dat het in strijd zou zijn met de huurovereenkomst, zonder dat gesteld of gebleken is dat de exploitatie van de basiswinkel onrendabel is.

Rechter over exploitatieplicht bij huur bedrijfsruimte

De rechtbank Utrecht oordeelde echter dat een vordering tot voortzetten van exploitatie van Albert Heyn door aantoonbare verliesgevendheid van de winkel en meerdere bijzondere omstandigheden in een kort geding moest worden afgewezen.
Ook in het arrest van het Hof Leeuwarden (bekrachtigd door de Hoge Raad in HR 23 december 2005, LJN: AU4784) van 14 juli 2004, wordt Laurus niet gehouden tot het exploiteren van de supermarkt. Het Hof geeft aan dat er geen uitdrukkelijke exploitatieverplichting is opgenomen in de onderhuurovereenkomst; tevens is er geen eigenaarsbelang bij de verhuurder omdat deze de bedrijfsruimte huurt van de eigenaar, het belang van de verhuurder schuilt er slechts in dat hij aan zijn eigen exploitatieverplichting moet voldoen.
Bij de wijziging van bedrijfsvoering is het van belang dat een winkel met een hoog maatschappelijk aanzien niet mag veranderen in een winkel met een laag maatschappelijk aanzien aldus de kantonrechter in Apeldoorn. De Hoge Raad heeft wel bepaald dat een huurder van een bedrijfsruimte in beginsel wel zijn eigen beleid moet kunnen bepalen.

Belangenafweging bij niet rendabele huur – verliesexploitatie

Of het nalaten van (behoorlijke) exploitatie van de huurder geaccepteerd moet worden door de verhuurder zal mede afhangen van een belangenafweging. Volgens de strikte leer van de Hoge Raad blijft de exploitatieverplichting van de huurder bestaan, ook indien de non-exploitatie niet aan de huurder te wijten is. Uit lagere rechtspraak blijkt echter dat de exploitatieverplichting niet zo ver gaat dat een huurder een verliesgevende bedrijfsvoering onder alle omstandigheden moet voortzetten. Vraag het vrijblijvend onze huurrecht advocaat als u vrgaen hierover heeft.

Huurbeeindiging bij verliesgevende exploitatie bedrijfsruimte

De volgende belangen moeten worden afgewogen: de mate waarin de exploitatie verliesgevend is, de mate waarin die verliesgevendheid (door het aanpassen van de exploitatie of het overdragen van die exploitatie aan een derde) beperkt kan worden of kan worden opgeheven, de duur van de non-exploitatie, de mate waarin de verhuurder de huurder tegemoet komt met het oog op de aanpassing van de exploitatie of het overdoen van die exploitatie aan derde en de mate waarin de verhuurder en zijn eventuele andere huurders (in het winkelcentrum) schade lijden.
De niet exploiterende huurder is voor de schade aansprakelijk tenzij de schade (mede) is te herleiden tot de onwil van de verhuurder om (door weigeren van wijziging van de bestemming of toestemming tot een onderverhuring of contractsovername) mee te werken aan een contractbeëindiging van de verliesgevende situatie.