6 mei 2013

Boete in algemene voorwaarden verhuurder kan door rechter gematigd worden

Categorie: Bestuursrecht

Boetebeding in algemene voorwaarden huurcontract

De rechter kan in een geschil tussen de huurder en verhuurder de gevorderde boete matigen. De advocaat van de huurder moet dat verzoek doen aan de rechter. Er is reden een boete welke is opgenomen in een huurovereenkomst, welke wordt gevorderd, te matigen, indien sprake is van (bijzondere) omstandigheden welke ertoe leiden dat het toepassen van het boetebeding tot een buitensporig resultaat leidt. Daarbij moet gedacht worden aan de na volgende omstandigheden.
Lees ook: boetebepaling in huurovereenkomst kantoorruimte.

De verhouding tussen de werkelijk geleden schade en de boete

De boete is een abstract bepaald percentage dat de schade fixeert. Er moet een buitensporige wanverhouding zijn tussen de werkelijke schade en de boete welke wordt gevorderd.

De inhoud en de strekking van het boetebeding

Als het gaat om één boetebeding dat bedoeld is voor verschillende typen van tekortkomingen, dan dient de aard, ernst en omvang van de tekortkoming nader bekeken te worden. Het kan ook van belang zijn of het om een eenmalig verbeurt boetebedrag gaat of een telkens voortdurende verbeurte van een boete. Het doel van het boetebeding kan zijn om geprikkeld te zijn tot nakoming van de huurovereenkomst of om alleen schade te fixeren. Het doel van de boete kan mede van belang zijn om te bepalen of sprake is van een wanverhouding tussen schade en boete.

De feiten en omstandigheden in het kader van het boetebeding is ingeroepen

Hierbij zou gedacht kunnen worden aan de aard en ernst van de tekortkoming, overmacht en wellicht verzuim van de verhuurder zelf.

De rechter kijkt naar hoedanigheid van de partijen

Betreft het grote professionele ondernemingen of betreft het een situatie waarbij een vastgoedbedrijf dat bedrijfsruimte verhuurt aan een eenmanszaak. Tussen twee min of meer gelijke partijen zal er minder behoefte bestaan deze in bescherming te nemen.

Is er separaat onderhandeld over het boetebeding?

Er is een verschil als het boetebeding is opgenomen in de algemene voorwaarden en indien het boetebeding separaat is uitonderhandeld. Bij het laatste boetebeding zal minder snel reden zijn om tot matiging van het boetebeding over te gaan.

Verhouding werkelijke schade en gevorderde boete

In de rechtspraak wordt aandacht besteed aan de verhouding tussen de werkelijk geleden schade en de gevorderde boete. Om de rechter zo ver te krijgen over de matiging te oordelen, zullen zo veel mogelijk relevante omstandigheden gesteld moeten worden. De enkele constatering dat er een wanverhouding zou zijn tussen de werkelijke schade en de boete is dan niet voldoende. De bevoegdheid tot matiging door de rechter volgt uit artikel 6:94 lid 1. Het boetebeding zal vaak opgenomen zijn in algemene voorwaarden. Een huurder zal vaak geen kennis genomen hebben een dergelijk boetebeding bij ondertekening van de overeenkomst. Als economisch zwakkere partij komt een dergelijk huurder ook eerder voor bescherming in aanmerking. In ieder geval kan de rechter niet de boete matigen tot een lager bedrag dan waar de eiser recht op heeft als schadevergoeding. Om die reden zal de rechter eerst moeten vaststellen wat de werkelijk geleden schade is.

Voorbeeld uitspraak matiging boete door rechter

In de uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 20 december 2012 werd een boete gevorderd van een huurder van een huurwoning voor een bedrag van € 15.750,–. Ook werd ontbinding van de huurovereenkomst en beëindiging van de huur gevorderd. De rechter wees de ontbinding af en matigde de boete tot een bedrag van € 900,–. De rechter was van oordeel dat sprake is van een uitermate onereus beding. Reden daarvoor was dat het boetebeding betrekking heeft op alle verplichtingen van de huurder uit de huurovereenkomst. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt naar de aard, ernst en belang van de verschillende verplichtingen van de huurder. Voorts is het beding eenzijdig, omdat het alleen maar ten laste van de huurder geldt en niet betrekking heeft op de verhuurder zelf. Het beding leidt er ook toe dat al door een enkele te late betaling een aanzienlijke boete verschuldigd is. In die zaak zou het tot een boete van 1800 procent leiden. Het Gerechtshof meende dan ook dat sprake was van een situatie waarin de billijkheid met zich meebrengt dat de boete wordt gematigd.

Huurders van woonruimte kunnen als consument ook nog een beroep doen op een regeling ter zake oneerlijke bedingen, zoals deze volgt uit de Richtlijn 93/13/EEG 5 april 1993, inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.