18 maart 2012

Update advocaat huurrecht; opzegging huur bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik

Categorie: Bestuursrecht

Advocaat huurrecht over opzegging wegens dringend eigen gebruik

In deze zaak werd de huurovereenkomst van een horecaruimte opgezegd wegens dringend eigen gebruik met het oog op renovatie. De advocaat van de huurder, de exploitant van de coffeeshop, liet het er niet bij zitten nadat huurder in twee instanties in het ongelijk was gesteld.

Opzegging huur horecaruimte door opzegging

De huurder van de bedrijfsruimte exploiteerde een coffeeshop in het gehuurde sinds 1995. Verhuurder Lieven De Key heeft de huurovereenkomst, die inmiddels voor onbepaalde tijd was gaan gelden, opgezegd, en daarbij als opzeggingsgrond aangevoerd dat zij het gehuurde dringend nodig had voor eigen gebruik. Dat eigen gebruik bestond in (de realisatie van) een plan om sloop en nieuwbouw van woningen ter plaatse te realiseren, in het kader van een project dat erop gericht is de leefbaarheid en veiligheid van de buurt waarin het gehuurde ligt, te verbeteren.

Dringend eigen gebruik horecaruimte

In deze zaak vordert woningstichting Lieven De Key op de voet van art. 7:296 lid 3 jo. lid 1 onder b BW (en art. 7:300 lid 3 BW) beëindiging van de huurovereenkomst. Zij beroept zich daartoe op de in de opzegging aangevoerde grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie.
Zowel de kantonrechter in eerste aanleg als, in hoger beroep, het hof hebben de door Lieven De Key aangevoerde grond als deugdelijk aangemerkt, en de vordering tot huurbeëindiging dus toegewezen. verhuurder mocht de huur van de horecaruimte dus opzeggen wegens dringend eiegna gebruik.

Dringend eigen gebruik met oog op renovatie

De huurder hoopt dat de Hoge Raad anders zal oordelen. Zijn advocaat stelde cassatie in. Ook de Hoge Raad bevestigde het oordeel over de opzegging wegens eigen gebruik. Het eigen gebruik met het oog op renovatie is voldoende aannemelijk gemaakt. In deze zaak gaat het om renovatie die – in elk geval mede – wordt ingegeven door motieven die zien op de leefbaarheid en veiligheid van de Amsterdamse Dapperbuurt.

Alleen opzegging huur mogelijk in specifiek omstandigheden

Bij de beoordeling of sprake is van eigen gebruik moet met inachtneming van alle aangevoerde/gebleken omstandigheden plaatsvinden. Al omdat de vaststelling en weging van zulke omstandigheden vooral feitelijke beoordeling vergt, verbaast het niet dat de vaststelling of in een bepaald geval dringend eigen gebruik aannemelijk is, als “met feitelijke waarderingen verweven” wordt aangemerkt..
Van belang is nog dat wanneer de rechter tot het oordeel komt dat de verhuurder terecht een beroep doet op dringend eigen gebruik, er geen afweging van de belangen van de verhuurder tegen die van de huurder mag plaatsvinden.

Negatieve financiele exploitatie en opzegging huur

Bij dringende eigen gebruik kunnen ook financiële motieven een rol spelen. Dit bepaalde de Hoge Raad al in HR 26 maart 2010, NJ 2010, 190:
“3.4.2. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.”

Volgens de procureur generaal die de Hoge Raad adviseerde bij dit arrest geldt dit ook voor de regels ter zake van “dringend eigen gebruik” in het huurrecht voor bedrijfsruimte.
LJN: BV1769, Hoge Raad, 16 maart 2012.