24 februari 2013

Advocaat huurrecht over tijdelijke verhuur van woning en huurbescherming huurder

Categorie: Bestuursrecht

Tijdelijke verhuur van woning; advocaat huurrecht bespreekt de diplomatenclausule bij huurcontract voor tijdelijke huur van woonruimte.

In hoger beroep kan de rechte toch tot een ander oordeel komend dan de rechter in de uitspraak in eerste instantie. De kantonrechter heeft overwogen dat de huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. De advocaat van de huurder ging in hoger beroep en de appelrechter, het Gerechtshof, oordeelde echter dat het geen huurovereenkomst van kort duur betreft. Voor de huurder belangrijk; dan gelden immers de artikelen uit het Burgerlijk Wetboek die recht geen op “huurbescherming”. Slecht nieuws voor de verhuurder aangezien deze de huurovereenkomst niet kan opzeggen.

Voorafgaand aan de ondertekening van het huurcontract in deze zaak heeft de verhuurder verteld over de bedoeling van de huisbewaring en zijn geplande reis door Midden- en Zuid-Amerika. Die omstandigheden zijn echter onvoldoende om vast te stellen dat het gaat om een huurcontract die naar zijn aard van korte duur is. Een verblijf van een jaar in het buitenland is bij uitstek het soort situatie waarvoor de wetgever artikel 7:274 lid 1 sub b BW heeft bedoeld. Dat artikel betreft tijdelijk verhuur, bijvoorbeeld voor de duur dat de verhuurder zelf in het buitenland verblijft maar bij terugkomst de woning weer wil betrekken (de diplomatenclausule). De communicatie tussen verhuurder en huurder in deze zaak was volgens de rechter onvoldoende.
De huurder mocht in deze zaak op grond van de inhoud van de overeenkomst en hetgeen zij omtrent de situatie van de verhuurder wisten erop vertrouwen een gewone huurovereenkomst te hebben gesloten, zij het met een zogenaamde diplomatenclausule. Ook de hoogte van de door verhuurder gevraagde vergoeding eerder doet denken aan gewone verhuur.

De gebruikte term huisbewaring heeft geen duidelijke, vastomlijnde betekenis, zodat aan de omstandigheid dat die term is gebezigd in de huuraanbieding op internet geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend. In deze zaak stapte de huurder binnen een maand al naar de Huurcommissie en ook dat liep niet goed af voor de reizende verhuurder.

Bij tijdelijk verhuurder van een woning moet de verhuurder of onderverhuurder dus duidelijke afspraken maken. In de overeenkomst voor tijdelijke huurder dient duidelijk tot uitdrukking te komen waarom sprake is van een huurcontract van tijdelijk duur en waarom dat zo wordt overeengekomen.

Gerechtshof Amsterdam, 11 september 2012, LJN: BY1493, op rechtspraak.nl.