4 juni 2012

Vergoeding huurder voor aangebrachte verbeteringen en verandering aan het gehuurde

Categorie: Bestuursrecht

Recht op vergoeding huurder voor aangebrachte verbeteringen in het gehuurde

Op grond van artikel 7:215 lid 1 BW is de huurder bevoegd tot het aanbrengen van veranderingen, mits dit met (schriftelijke) toestemming van de verhuurder gebeurt.
Krachtens artikel 7:216 lid 1 BW is de huurder gerechtigd om tot de ontruiming van de woning of bedrijfsruimte door hem aangebrachte toevoegingen weg te breken en mee te nemen (“ongedaan te maken”), het zogenaamde wegbreekrecht. Deze bevoegdheid van de huurder bestaat tot het moment van de ontruiming. Na de ontruiming heeft de huurder geen toegang meer om uit het gehuurde toevoegingen te verwijderen. Na de ontruiming behoort de zaak weer tot de beschikking van de verhuurder te komen. Lid 1 is van regelend recht. De verhuurder zal na oplevering door natrekking eigenaar worden van zaken die in op het gehuurde zijn aangebracht door de huurder. Vraag een advocaat huurrecht advies over uw juridische positie. Let wel: in algemene voorwaarden kan een andere regeling zijn opgenomen.

Uitgangspunt van artikel 7:216 lid 2 BW is dat de huurder van een woning of bedrijfrsruimte de geoorloofde veranderingen en toevoegingen waarvoor hij toestemming van de verhuurder of machtiging van de rechter heeft verkregen, niet ongedaan behoeft te maken. Lid 2 is eveneens van regelend recht.
Artikel 7:216 lid 3 BW is uitdrukkelijk gekoppeld aan het algemene leerstuk van de ongerechtvaardigde verrijking:
“De huurder kan ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover artikel 212 van Boek 6 dat toestaat”.
• De verhuurder is verrijkt als gevolg van de door de huurder aangebrachte (bij het einde van de huur niet weggenomen) veranderingen.
• Hierdoor heeft een verarming aan de zijde van de huurder plaatsgevonden. Immers: het gaat om schadevergoeding, hetgeen betekent dat de huurder slechts (eventueel) aanspraak op vergoeding heeft voor zover hij schade heeft geleden.
• De verrijking van de verhuurder is ongerechtvaardigd, in die zin dat daarvoor geen (wettelijke of contractuele) rechtsgrond aanwezig is.

De huurder van een woning of bedrijfsrumte heeft niet zonder meer recht op een door de verhuurder te betalen vergoeding indien aan deze eisen is voldaan. Als huurder en verhuurder over de aangebrachte verbeteringen aan het gehuurde niet tot overeenstemming komen zal (nog) een (rechterlijke) ‘redelijkheidstoetsing’ plaats te vinden: de verhuurder is slechts verplicht aan de huurder van een wonign of bedrijfsruimte diens schade te vergoeden voor zover dit redelijk is. Dat zal het geval zijn als de verhuurder daadwerkelijk “verrijkt” is; verhuurder zal ook nut moeten hebben van de verbetering. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de verhuurder door de verbeteringen van de nieuwe huurder een hogere huurprijs kan vragen als gevolg van de verbeteringen aangebracht door de vertrekkende huurder.
Een vergoeding is niet mogelijk indien de huurder in het kader van de toestemming of de rechtelijke machtiging heeft toegezegd dat hij de verandering of de toevoeging aan het einde van de huur zelf zal verwijderen, ook al gebeurt dit niet daadwerkelijk.
In het huurrecht komt de ongerechtvaardigde verrijking aan de orde bij de door huurder aangebrachte verbeteringen die bij het einde van de huur achtergelaten worden, hetgeen hem een actie uit ongerechtvaardigde verrijking jegens de verhuurder oplevert. Benadrukt dient te worden dat de vorderingen uit ongerechtvaardigde verrijking strekt tot vergoeding van schade (niet tot herstel van de vermogensverschuiving), met alle daaraan verbonden wettelijke beperkingen, zoals de matigingsbevoegdheid artikel 6:109 BW.
De verrijking van de één behoeft echter niet gelijk te zijn aan de verarming van de ander. In het geval van de door huurder gerealiseerde verbetering kan de hierdoor gerealiseerde waarde hoger of lager uitpakken dan de kosten die ter realisering daarvan zijn gemaakt. Een andere beperking is de wettelijke redelijkheidstoets (“voor zover dat redelijk is”) van artikel 6:212 lid 1 BW, zulks ter voorkoming van vergoedingsplicht van opgedrongen verrijkingen. In zijn algemeenheid zijn de kansen op succes bij een actie uit ongerechtvaardigde verrijking beperkt.