5 september 2013

Aanzegging huurverhoging en advies advocaat huurrecht

Categorie: Bestuursrecht

Aankondiging huurverhoging en advies advocaat huurrecht

Een huurder die van de verhuurder een brief krijgt over huurprijsaanpassing doet er goed aan advies te vragen van een [advocaat huurrecht](http://http://www.blenheim.nl/nl/huurrecht/huurrecht-advocaat.html). Deze kan het huurcontract en de algemene bepalingen analyseren en aangeven wat de beste insteek is voor de huurder met het oog op de aangekondigde huurverhoging. De advocaat huurrecht kan ook de geldigheid van de op het huurcontract toepasselijk algemene bepalingen – ROZ voorwaarden – beoordelen. Van onredelijk bezwarende clausules in de [algemene voorwaarden](http://nl.wikipedia.org/wiki/Algemene_voorwaarden_(Nederland)) van het huurcontract kan door de advocaat vernietiging gevorderd worden.

### Regeling huurprijsaanpassing in algemene voorwaarden verhuurder

In het huurcontract van een winkelruimte (artikel 7:290 BW ruimte) zullen doorgaans algemene bepalingen van toepassing verklaard zijn. Er is een regeling opgenomen voor huurprijsaanpassing. Die komt er op neer dat verhuurder uiterlijk zes maanden voor de datum van aanpassing van de huurprijs in actie moet komen. Tussen verhuurder en huurder van de winkelruimte moet overeenstemming bereikt worden over de nieuwe huurprijs. Lukt dat niet, dan zal de nieuwe huurprijs door drie deskundigen worden vastgesteld. Meestal zal de regeling voor huurprijsaanpassing in de algemene voorwaarden opgenomen zijn, dat zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (model ROZ).

### Welke bedrijfsruimte valt er onder artikel 7:290 BW ?

Vroeger werd dit middenstandsbedrijfsruimte genoemd. Het betreft restaurant, café, winkels, afhaaldiensten, ambachtsbedrijven, grootwinkelbedrijven en detailhandel, toonzalen, garagebedrijven, benzinestations, kantines, kiosken en dergelijke.

### Vernietiging onredelijk beding in algemene voorwaarden bedrijfsruimte

De huurder kan een beroep doen op de vernietigbaarheid van deze regeling in de ROZ voorwaarden. Dat kan de huurder doen, omdat deze regeling nadeliger kan zijn voor de huurder dan de wettelijke regeling voor huurprijsvaststelling in artikel 7:304 BW. In verschillende uitspraken heeft de rechter vastgesteld dat artikel 9.2 van de algemene bepalingen winkelruimte vernietigbaar is, bijvoorbeeld de kantonrechter te ’s-Hertogenbosch in de uitspraak van 19 oktober 2012, LJN:BY1179.De kantonrechter meende dat de algemene voorwaarden over de huurprijsaanpassing vernietigbaar was, omdat ook de mogelijkheid bestaat dat één deskundige de nieuwe huurprijs vaststelt. De huurder wordt dus benadeeld door huurprijsaanpassing door middel van drie deskundigen, waar meer kosten voor verschuldigd zijn.

### Huurder moet aantonen dat regeling in zijn nadeel afwijkt van huurprijsaanpassing volgens de wet

De huurder kan ook aanvoeren, in het kader van de huurprijsaanpassing, dat het beding in de algemene bepalingen afwijkt van artikel 7:304 BW, omdat zowel de voorschriften van de algemene voorwaarden over huurprijsaanpassing, de achtergrond van de te benoemen deskundigen niet geschikt is en geldende termijnen nadeliger zijn dan de wettelijke regeling huurprijsaanpassing. In de procedure kan de huurder ook huurverlaging vorderen.