7 december 2013

Kettingbeding wijzigen of opheffen

Categorie: Bestuursrecht

Kettingbeding wijzigen of opheffen

Een kettingbeding kan een koper of eigenaar dwars zitten. Dat kan grote consequentie hebben omdat op overtreding van het kettingbeding een boete staat bij overtreding daarvan. De rechter op grond van art. 6:259 BW gevraagd worden de overeenkomst (gedeeltelijk) te ontbinden of te wijzigen, ofwel doorhalen van het kettingbeding, indien:

– indien ten minste tien jaren na het sluiten van de overeenkomst zijn verlopen en het ongewijzigd voortduren van de verplichting in strijd is met het algemeen belang;
– indien de schuldeiser bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren.

Een advocaat vastgoed kan proceskansen een inschatten en een procesadvies geven over een vordering tot opheffing van het kettingbeding of kwalitatieve verplichting.

Koper vastgoed gebonden aan kettingbeding over bestemming

De koper van een onroerende zaak was gebonden aan een kettingbeding waarin was bepaald:

“De koper van (één van) de veilingobjecten verplicht zich jegens de verkoper het veilingobject niet als hotel te gebruiken, zulks op verbeurte van een boete aan de verkoper ad vijfduizend euro (€ 5.000,00) voor elke dag van overtreding.” Indien het pand in gebruik wordt gegeven aan een ander bepaalt het ketting beding dat het beding “woordelijk te doen opnemen en de daaruit voortvloeiende verplichtingen ten behoeve van verkoper te bedingen en op te leggen”

Kettingbeding bij verhuur bedrijfsruimte

De koper (Stichting) heeft het gekochte pand verhuurde en in de huurovereenkomst niet het kettingbeding woordelijk opgenomen dat bepaalt dat het pand niet als hotel gebruikt mag worden. Dat doet de huurder echter wel. In de huurovereenkomst staat alleen een gebod het pand te gebruiken conform de voorgeschreven bestemming. DE verkoper stelt zich op het standpunt dat nu op overtreding van de bepaling een boete van € 5.000 per dag is gesteld is de Stichting daarmee een boete verschuldigd geworden van (819 dagen x € 5.000 = ) € 4.095.000. Subsidiair stelt de verkoper, voor zover geoordeeld zou worden dat de Stichting deze boete niet is verschuldigd, is de Stichting een boete verschuldigd van € 1.000.000 omdat zij in strijd met het kettingbeding het pand heeft verhuurd zonder in de huurovereenkomst het kettingbeding woordelijk op te nemen.

Veroordeling tot betaling € 1.000.000,– wegens overtreding kettingbeding

De rechter constateert dat “vast staat dat de verkoper met het kettingbeding en de daarin opgenomen boetebedingen heeft beoogd ook gebruikers van het pand contractueel aan zich te binden, door aan hen de verplichting op te (laten) leggen het pand niet als hotel te gebruiken op straffe van een aan verkoper te verbeuren boete.

De door de Stichting aangevoerde feiten en omstandigheden zijn dan ook niet zodanig dat het inroepen van het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel dat de billijkheid klaarblijkelijk matiging van de overeengekomen boete eist. Dit betekent dat het gevorderde bedrag van € 1.000.000 zal worden toegewezen.”

Rechtbank Amsterdam, 21 november 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7240