28 augustus 2012

Ontbinding koopcontract woning met boetebeding van 10% van de koopsom

Categorie: Bestuursrecht

Ontbinding koopcontract woning en verzoek tot matiging boete

In deze uitspraak van de Hoge Raad van 13 juli 2012 gaat het over de verschuldigde boete bij het niet-afnemen van een woning opgezocht.

Koper heeft een woning gekocht van verkoper voor een koopprijs van € 210.000,–. Er is een financieringsvoorbehoud gemaakt. De gebruikelijke boeteclausule is opgenomen. Dat betekent dat, indien de koper wanprestatie pleegt een boete van 10%, oftewel € 21.000,– verbeurd zal worden, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding van de verkoper.

Beroep financieringsvoorbehoud en boete ontbinding koop

Hoewel de koper nog geen financiering had, heeft hij geen beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Op de datum van transport verschijnt de koper niet bij de notaris. Hij heeft nog steeds geen financiering. Er wordt een aanmaning verstuurd, waarin koper nog 14 dagen de tijd krijgt om mee te werken aan de levering. In de aanmaning wordt uitdrukkelijk vermeld dat bij gebreke daarvan de contractuele boete van 10% verschuldigd is.

Ingebrekestelling koper woning en boete

Ook na deze aanmaning verschijnt de koper niet bij de notaris. De verkoper ontbindt dan de koopovereenkomst en eist betaling van de boete van € 21.000,–. De koper betaalt deze boete niet. De advocaat van de verkoper vordert deze boete bij de rechtbank en de vordering wordt toegewezen. De advocaat van koper stelt nog hoger beroep in en de zaak komt uiteindelijk voor de Hoge Raad.

Matiging boete rechter

De koper doet een beroep op artikel 6:94 lid 1 BW, waarin is bepaald dat een bedongen boete door de rechter op verzoek van de schuldenaar gematigd kan worden, indien redelijkheid en billijkheid dat met zich meebrengt. In rechtspraak is bepaald dat de rechter alleen terughoudend dient te zijn. In het arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007 (LJN AZ6698) is bepaald dat de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging van de boete gebruik mag maken als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zou moeten gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de feiten en omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen. Ook kan de rechter gewicht toekennen aan de hoedanigheid van partijen.

Grond voor matiging boete?

De Hoge Raad bepaalt in deze zaak dat ook in een geval van koop en verkoop van een woning tussen particulieren, zoals in deze zaak, deze maatstaf niet anders is. Bij verkoop van woningen tussen particulieren zal de boete derhalve verschuldigd zijn en kan de boete opgeëist worden door de verkoper als koper niet afneemt.

De rechter was ook van oordeel dat de koper die de boete moest betalen onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangetoond waarom de boete gematigd zou moeten worden. Degene die matiging van de boete vordert, zal daar derhalve goed aandacht aan moeten besteden, anders zal de rechter niet tot matiging overgaan.

Voor vragen kunt u contact opnemen met onze advocaat vastgoed.

Hoge Raad 13 juli 2012, NJ 2012, 495.