Verhaal van kosten voor gemeenschappelijke muur of mandelige fundering
Categorie: Vastgoedrecht
De gemeenschappelijke muur of gemeenschappelijke fundering kan ontstaan door dit in een akte vast te leggen. Doorgaans is de gemeenschappelijke eigendom van de bouwmuur in het verleden ontstaan. Dan is er gebouwd op de erfgrens en ontstaat van rechtswege een gemeenschappelijke fundering of bouwmuur. De wet noemt de gemeenschappelijke eigendom van zo’n fundering/bouwmuur of scheidsmuur mandeligheid.
Buurman kan gedwongen worden bij te dragen in de kosten gemeenschappelijk onderhoud of herstel
Voor een gemeenschappelijke fundering of muur gelden specifieke regels. Voor zo’n mandelige zaak geldt bijvoorbeeld dat op kosten van de mede-eigenaars de zaak onderhouden moet worden, gereinigd moet worden en, indien nodig, vernieuwd moet worden. De mede-eigenaar van de gemeenschappelijke muur mag tegen deze muur aanbouwen. Ook bepaalt de wet dat daarin tot op de helft der dikte balken, ribben, ankers en ook andere werken aangebracht mogen worden. Hiermee mag echter geen nadeel voor de andere eigenaar van de muur ontstaan. Dat geldt ook voor het maken van een goot op de mandelige muur. Het meest kostbaar zal zijn het vernieuwen van een mandelige fundering.
Noodzaak voor herstel fundering
In Amsterdam is dat veel het geval met oude panden. Op grond van artikel 5:65 BW kan de buurman die mede-eigenaar is van de fundering gedwongen worden bij te dragen in de kosten van herstel en vernieuwing van een fundering. Ook als hij dat niet wil. Dan wordt de advcoaat vastgoed vaak geconsulteerd. Want dan blijkt de buurman niet thuis te geven. Wel moet sprake zijn van een noodzaak voor deze vernieuwing van de fundering.
Verdeling kosten bij gemeenschappelijke fundering of muur
De vraag is hoe de kosten omgeslagen moeten worden. Op grond van artikel 3:166 lid 2 BW moet in het algemeen het aandeel van de mede-eigenaar in de fundering gelijk zijn. Dat betekent dat de mandelige eigenaren van een fundering voor gelijke delen in de kosten moeten bijdragen. Van die regel kan afgeweken worden, indien op basis van een draagkrachtberekening de belasting op de gemeenschappelijke fundering uitgerekend kan worden door een constructeur. Lees ook: mandeligheid en fundering.
Gevolgen van herstel mandelige fundering
Verder zal een geval van het vernieuwen van een fundering aan de ene zijde van het pand ertoe leiden dat de bouwmuur aan de andere zijde van het pand ook vernieuwd moet worden. Dit om te voorkomen dat verschillen in zetting van het pand ontstaan en scheurvorming zich voordoet.
Mandeligheid kan ook op grond betrekking hebben. Een gemeenschappelijk tuin kan mandelig zijn. Of een boom die op de erfgrens staat. Die mandeligheid kan bijvoorbeeld bij een woning behoren. Als de eigenaar van die woning deze verkoop dan draagt hij zijn aandeel in de mandeligheid dat bij die woning hoort ook over op de koper.