In iedere huurovereenkomst is doorgaans in de algemene voorwaarden een boetebeding opgenomen, alsmede een beding over contractuele rente. Als een huurachterstand ontstaat, kan de verhuurder zowel contractuele rente, wettelijke rente als ook de contractuele boete vorderen. De huurder kan verweer voeren tegen de vordering van de verhuurder, betaling van rente en boete. Dat heeft soms succes. In deze zaak vernietigde de rechter een boetebeding in de algemene voorwaarden. Artikel 20.6 van de ROZ voorwaarden wordt door de rechter vernietigd. Een advocaat huurrecht kan het huurcontract nazien op onredelijke bedingen. Overigens kan naast de bedongen contractuele rente ook wettelijke rente verschuldigd zijn.
Procedure over huurachterstand levert klein succes op voor huurder
De huurder die de huurachterstand te ver laat oplopen en verwacht dat de verhuurder de procedure start, betaling van achterstallige huur en rente, alsmede rente en boetes te vorderen. In het geval waar de huurder tien maanden geen huur betaalde, liep de boete op tot ruim 550% van de hoofdsom. Dat vond de rechter te gortig (uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-07-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5238). Op grond van de redelijkheid en billijkheid acht de rechter dit onaanvaardbaar en vernietigt het beding.
Uitspraak gerechtshof over onredelijk boetebeding
Een particuliere verhuurder verhuurt, na haar woning tevergeefs te koop te hebben aangeboden, deze aan een andere particulier. De huurster betaalt de huur niet. De verhuurster vordert de huurtermijnen, de contractuele rente van 1% per maand en de boete van € 25 per dag, zij het niet het volledige bedrag van die boete. Het hof honoreert het in hoger beroep op het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof stelt vast dat partijen niet over het beding hebben onderhandeld, dat het beding in aanvulling op een hoge contractuele vertragingsrente, een hoge boete op niet nakomen door alleen de huurder legt en dat de boete niet is gemaximeerd. Gezien deze kenmerken kan de verhuurder geen beroep op het beding doen.
( . . . )
4.9
Van art. 20.6 ROZ-voorwaarden kan het volgende worden vastgesteld. [A] heeft onbetwist gesteld dat over het boetebeding tussen partijen niet is onderhandeld. Het beding legt eenzijdig een boete op aan de huurder voor het niet-nakomen van welke verplichting uit de huurovereenkomst dan ook. De boete is, voor zover het geldschulden betreft, verschuldigd in aanvulling op een contractuele rente van 1% procent per maand of gedeelte daarvan, die ook eenzijdig ten laste van de huurder geldt en die gezien het niveau van de wettelijke rente tijdens de looptijd van de overeenkomst (3 of 4%) als hoog is aan te merken. De boete van € 25,– geldt voor alle niet-nakomingen, ongeacht de ernst, aard en omvang ervan en zij is verschuldigd onverminderd de aanspraken van de verhuurder op nakoming en schadevergoeding. De boete is niet gemaximeerd. In dit geval is volgens de eigen stellingen van [B] de boete, door tien maanden lang geen huur van € 1.000,– per maand te betalen, opgelopen tot € 55.750,–, te weten ruim 550% van de hoofdsom.
Boetebeding in de ROZ voorwaarden in strijd is met redelijkheid en billijkheid
Deze kenmerken van art. 20.6 ROZ-voorwaarden maken het in deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [B] een beroep op het boetebeding doet (art. 6:248 lid 2 BW). Het hof zoekt daarbij aansluiting bij het arrest van Hof van Justitie van de Europese Unie van 30 mei 2013, LJN: CA2493, [C][C](punten 57-60), waarin het heeft beslist dat een boetebeding in een consumentenovereenkomst, waarover niet afzonderlijk is onderhandeld en dat als oneerlijk moet worden aangemerkt, wordt geschrapt en dat art. 6 lid 1 van de richtlijn niet zo kan worden uitgelegd dat de nationale rechter de hoogte van de boete mag verlagen. Bij toetsing aan de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid brengt dat mee, dat in geval van een onaanvaardbaar beroep op het beding er geen plaats is om te beoordelen of een lagere boete voor een schuldenaar wel aanvaardbaar zou zijn. Het HvJ EU heeft deze regel weliswaar gegeven voor een consumentenovereenkomst, terwijl in dit geval [B] niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, maar dat verschil is van onvoldoende gewicht. Uit een en ander volgt dat het verweer slaagt en dat de vordering tot betaling van de contractuele boete alsnog moet worden afgewezen