3 april 2013

Ontbinding huurcontract bedrijfsruimte na herhaalde wanprestatie huurder

Categorie: Bestuursrecht

Opzegging huurcontract na serie incidenten met huurder

De huurder drijft in het gehuurde thans het restaurant en de verhuurder drijft op de begane grond van hetzelfde pand een bar-bistro. Dat levert spanningen op. Huurder en verhuurder delen de spoelkeuken op de tweede verdieping, alsmede de goederenlift. De kantonrechter te Amsterdam heeft de huurder bij vonnis van 28 oktober 2008 veroordeeld tot betaling van een bedrag aan achterstallige huur, met kosten. De verhuurder heeft bij aantekende brief van 28 november 2008 aan de huurder de huur opgezegd tegen 1 maart 2010, op grond van slecht huurderschap en dringend eigen gebruik als ook een afweging van belangen. De huurder heeft met de opzegging niet ingestemd. Bij het eindvonnis van 5 november 2010 heeft de kantonrechter de vordering tot ontbinding afgewezen, de huurovereenkomst op grond van een belangenafweging beëindigd met ingang van 1 februari 2011, bepaald dat verhuurder aan huurder als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten een bedrag van € 5.000,= moet betalen. De advocaat van de huurder stelde hoger beroep in tegen de uitspraak.

Ook kleine tekorkomingen leiden tot wanprestatie huurder

Huurder kan in verzuim raken indien hij zijn verplichtingen jegens de verhuurder niet behoorlijk nakomt. Dat kunnen blijkens deze uitspraak van de rechter ook kleine incidenten zijn. Die kunnen de relatie met de verhuurder zodanig bederven dat voortzetting van de huurovereenkomst in gevaar komt. De verhuurder kan een advocaat in de arm nemen en advies inwinnen over beëindiging van het huurcontract. Lees ook over: huurrecht bedrijfsruimte.

Belangenafweging bij huuropzegging

De kantonrechter die oordeelt over een huuropzegging zal belangen afwegen. Een belangenafweging kan daarbij in het nadeel van de huurder uitvallen. Wat werkte zoal in het nadeel van de huurder:
– deel van de bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezige inventaris, die eigendom is van de verhuurder, heeft weggegooid.
– huurder heeft bij de gemeente bezwaar gemaakt tegen de door verhuurder aangevraagde terrasvergunning, zonder dat daarmee enig redelijk eigen belang was gediend.
– over de periode van 30 januari 2008 tot 1 januari 2009 ten onrechte het bedrag van € 50,= voor gebruik inventaris in het gehuurde onbetaald heeft gelaten, hetgeen resulteert in een huurschuld van enige duizenden euro’s.
– overtreding van de contractueel overeengekomen openingstijden;
– onbevoegde wijzigingen van en verbouwingen aan het gehuurde;
– geluidsoverlast in en vanuit het gehuurde;
– wanbetaling verschuldigde huru;
– volledige verstoring van de verhouding huurder-verhuurder, veroorzaakt door en tot uitdrukking komend in agressieve bejegening van het personeel van de verhuurder door personeel van huurder en velerlei kleinere incidenten.

Voortdurende huurachterstand leidt tot ontruiming

Het telkens te laat betalen van verschuldigde huur, zelfs net voor de zitting schiet de rechter in het verkeerde keelgat: “Het hof kan echter niet de ogen sluiten voor het feit dat huurder met het betalen van drie van de vier termijnen heeft gewacht totdat zij daartoe in rechte werd aangesproken en met het betalen van de laatste termijn zelfs tot kort voor het pleidooi. Ook dit handelen is in strijd met huurder’s verplichtingen uit de huurovereenkomst.”

De rechter in hoger beroep meent dat er teveel gebeurd is en de huurder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de verhuurder: “Hoewel de overtredingen los van elkaar beschouwd niet van groot gewicht zijn, moet de combinatie van al die kleinere overtredingen bij elkaar tot de conclusie leiden dat de huurder kennelijk niet bereid of in staat is op een behoorlijke wijze rekening te houden met de belangen van haar verhuurder. Zij gaat in wezen haar eigen gang. Een dergelijke houding hoeft een verhuurder niet te accepteren, zeker niet in een situatie als de onderhavige waarin partijen, zoals hiervoor al werd aangestipt, in het gedeelde gebruik van de voorzieningen in het pand op elkaar zijn aangewezen. Het hof is van oordeel dat de (gecumuleerde) wanprestatie van de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Het hof heeft wat betreft die gevolgen mede acht geslagen op het feit dat de verhouding tussen partijen inmiddels volledig is verstoord.”

LJN: BZ5717, Gerechtshof Amsterdam, 12 maart 2013