1 februari 2012

Opzegging huurovereenkomst; opzegtermijn te kort; toelichting advocaat huurrrecht

Categorie: Bestuursrecht

Opzegtermijn huur bedrijfsruimte en omzetting bij fout opzegging huurcontract

Conversie (3:42 BW) geeft de rechter de mogelijkheid om een nietige rechtshandeling om te zetten in een wel geldige rechtshandeling. Hoewel het niet in acht nemen van de opzeggingstijd een vernietigbare handeling is op grond van artikel 7:293 lid 2 BW, wordt artikel 3:42 ook onverkort toegepast in een dergelijke situatie. Conversie is een redelijkheidscorrectie vanuit de expliciete of impliciete bedoeling of wens van degene die in beginsel vernietigbare rechtshandeling heeft verricht en met de inachtneming van de betrokken belangen van de andere partij. Een advocaat huurrecht kan adviseren over de mogelijkheid van conversie bij opzegging huur bedrijfsruimte.

Opzegging huurcontract en onjuiste opzegtermijn

Er gelden 3 voorwaarden voor conversie:
– De strekking van de nietige rechtshandeling moet beantwoorden aan die van een geldige rechtshandeling
– Aangenomen moet kunnen worden dat die andere rechtshandeling zou zijn verricht indien van de eerste rechtshandeling zou zijn afgezien, en
– De conversie mag niet onredelijk zijn jegens een belanghebbende die niet als partij tot die rechtshandeling heeft meegewerkt. Dit geldt met name bij eenzijdige rechtshandelingen.

Huurbescherming bedrijfsruimte bij opzegging verhuurder

Bij het opzeggen van de huurovereenkomst staat centraal de huurperiode tegen het einde waarvan is opgezegd. De huurder verkrijgt tegen het einde van de eerste huurperiode een grotere mate van bescherming dan tegen het einde van de verlengingsperiode. Dit is omdat tegen het einde van de laatste periode de investeringen en van de ondernemer te zijn afgeschreven en goodwill veronderstelt te zijn opgebouwd.

Ongeldige opzegging verhuurder bedrijfsruimte toch geldig?

Er zijn veel zaken waarbij een verhuurder een verkorte opzeggingstermijn hanteerde. Wanneer de verhuurder tegen het einde van de verlengingsperiode een te korte opzeggingstermijn hanteerde, werd in beginsel wel geconverteerd in een geldige termijn. Conversie voor de verhuurder werd in ieder geval afgewezen door de rechter:
– Opzeggingstermijn van 7 weken werd niet geaccepteerd.
– Ook een termijn van 5 dagen werd niet geconverteerd in termijn van 6 maanden.

Huurverlenging bedrijfruimte en opzegging

Wanneer echter de verhuurder tegen het einde van de verlengingsperiode een te korte opzeggingstermijn hanteerde, werd in beginsel wel geconverteerd in een geldige termijn. Voor de huurder dient ontijdig heeft opgezegd geldt hetzelfde. De rechter zal conversie ambtshalve moeten toetsen. De Hoge Raad heeft daarover bepaald: de vraag of de huurovereenkomst door opzegging is beëindigd, was onderdeel van de rechtsstrijd van partijen en de Rechtbank was verplicht ambtshalve te onderzoeken of de opzegging, indien ongeldig, dient te worden geconverteerd in een geldige opzegging.