Advocaat vastgoed over het afzien van ondertekenen koopcontract
Categorie: Koop of verkoop woning
De situatie zal zich vaak voordoen dat mondeling al overeenstemming is bereikt tussen de verkoper en de koper van een woning. Ik krijg daar als advocaat regelmatig vragen over. De koopovereenkomst is echter pas rechtsgeldig, zo bepaalt artikel 7:2 lid 1 BW, als de overeenkomst schriftelijk is aangegaan: het schriftelijkheidsvereiste. Dat betekent dat zowel de koper als de verkoper handtekeningen op de koopovereenkomst moeten hebben geplaatst wil de wilsovereenstemming tot een bindend contract leiden. Indien de overeenkomst door beide partijen is getekend, dan heeft de koper ook nog de mogelijkheid om gedurende drie dagen de overeenkomst te ontbinden als hij er toch vanaf wil zien. Uit oogpunt van consumentenbescherming is deze regeling vooral gericht op bescherming van de koper.
Ook Verkoper kan zich terugtrekken van koop voordat koopcontract is getekend
De Hoge Raad heeft uitspraak gedaan over de situatie waarin de verkoper weigerde mee te werken aan de schriftelijke overeenkomst en dus een beroep deed op het feit dat er geen schriftelijke overeenkomst was. De koper liet het er niet bij zitten en gaf zijn advocaat opdracht een procedure te starten. Hierover heeft de Hoge Raad nu het volgende bepaald:
“3.8 Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat de hiervoor in 3.4 geformuleerde vraag, mede gelet op art. 3:39 BW, als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.”
“3.9 Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen ruimte.”
Verkoper woning is pas gebonden als er een schriftelijk contract is
Dit betekent dat de verkoper wel een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste. In de praktijk kan hij dus weigeren om mee te werken de koopakte te tekenen indien hij van de verkoop wil afzien. Dit geldt echter niet voor een professionele verkoper.
De Hoge Raad nuanceert dit oordeel wel door te wijzen op de werking van de redelijkheid en billijkheid. Naar oordeel van de Hoge Raad kunnen zich omstandigheden voordoen dat de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzet dat de verkoper zich beroept over het ontbreken van schriftelijke overeenstemming.
“3.10 Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 lid 2 BW). Als zodanige omstandigheden kunnen in beginsel niet gelden dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis, omdat de eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming hun nu juist de ruimte geeft alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten.
Opmerking verdient ten slotte dat, onder de hier bedoelde zeer bijzondere omstandigheden, de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan niet nodig dat tevens de vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt.”
Koper kan proberen verkoper te dwingen mondelinge afspraak om te zetten in koopcontract
Indien zich zo’n situatie voordoet dat de redelijkheid en billijkheid er aan in de weg staat dat de verkoper meewerkt aan ondertekening van de koopovereenkomst, dan zou zich dat vertalen in een schadevergoeding. Het zal afhangen van de specifieke feiten en omstandigheden van het geval. Een vastgoed advocaat kan daarbij adviseren over het schriftelijkheidsvereiste.
Als voorbeeld van een situatie waarin het onaanvaardbaar zou kunnen zijn dat de verkoper niet meer meewerkt, noemt de Hoge Raad het volgende:
“Men kan hier bijvoorbeeld denken aan het geval dat de verkoper door geloofwaardige toezeggingen doet omtrent de medewerking van hem aan het schriftelijk vastleggen van de mondelinge overeenkomst, terwijl hij weet dat de koper naar aanleiding van die toezeggingen al stappen zet die voor hem nadelig zullen zijn indien de verkoper uiteindelijk toch niet aan de schriftelijke vastlegging meewerkt. Die stappen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit het al aangaan van financiële verplichtingen of verplichtingen met betrekking tot een andere, hem al toebehorende woning” (voorbeeld van de Procureur generaal bij de Hoge Raad)
Uitspraak van 9 december 2011.