4 december 2012

Aansprakelijkheid verhuurder door gebrek in gehuurde bedrijfsruimte

Categorie: Bestuursrecht

Verhuurder en aansprakelijkheid bij voortdurende gebreken bedrijfsruimte

In de huurovereenkomst bedrijfsruimte in deze kwestie is onder meer opgenomen dat de bedrijfshal zal worden opgeleverd met een vloeistofdichte vloer. Huurder heeft verhuurder aangegeven dat er vochtproblemen in het pand zijn, die het productieproces beïnvloeden en de aanwezige materialen en machines aantasten. Ook heeft huurder gesteld dat de vloer van de bedrijfsruimte niet vloeistofdicht is. Schade treedt op aan machines van de huurder. De schade bleek niet verzekerd, omdat in de visie van de verzekeraar sprake was van een van buiten komende schadeoorzaak. Uit verschillende onderzoeken is gebleken dat sprake is van gebreken aan de door verhuurder opgeleverde bedrijfsruimte, waaronder een te hoog vochtigheidsklimaat en een niet vloeistofdichte vloer.

Advocaat van huurder heeft een aantal vorderingen tegen de verhuurder ingesteld

– ontbinding van de huurovereenkomst bedrijfsruimte;
– teruggaaf van de tot zekerheid door huurder gestelde bankgarantie;
– vermindering van de huurprijs volgens een in de dagvaarding vermelde staffel;
– terugbetaling van de (na huurprijsvermindering) teveel betaalde huur;
-een verklaring voor recht dat verhuurder jegens huurder schadeplichtig is vanwege de gebreken aan het gehuurde bedrijfspand en een veroordeling tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat. Lees ook: voorbeelden advocaat waterschade.

Huurder wordt veroordeeld tot betaling huurachterstand

Bij vonnis van 25 januari 2010 heeft de kantonrechter de vorderingen in conventie afgewezen en de vorderingen in reconventie toegewezen, in die zin dat de huurovereenkomst is ontbonden met ingang van 1 februari 2010. De kantonrechter heeft huurder van de bedrijfsruimte veroordeeld tot ontruiming en tot betaling aan verhuurder van € 31.480,26 aan achterstallige huur. Verder werd € 5.246,71 per maand toegewezen als schadevergoeding, te rekenen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot 31 maart 2013. Volgens de kantonrechter kan verhuurder zich met succes tegen de vorderingen van huurder verweren met een beroep op de exoneratieclausules in de artikelen 11.5 en 11.6 van de algemene bepalingen die tot de huurovereenkomst behoren. De huurder tekende beroep aan tegen de uitspraak.

Rechter in hoger beroep houdt verhuurder aansprakelijk voor gebreken bedrijfsruimte

Het hof heeft de vorderingen van de huurder alsnog toegewezen, in die zin dat het de huurovereenkomst bedrijfsruimte met ingang van 1 februari 2010 heeft ontbonden, de huurprijs over de periode van 1 april 2008 tot 1 augustus 2009 heeft verminderd, voor recht heeft verklaard dat verhuurder aansprakelijk is voor het gebrek aan het gehuurde en verhuurder heeft veroordeeld tot vergoeding van de door Interplissé dientengevolge geleden schade, op te maken bij staat.

Hoge luchtvochtigheid gebrek in bedrijfsruimte?

Het hof is van oordeel dat bij het aangaan van de huurovereenkomst (december 2007) en bij de ingebruikname van het pand door huurder (april 2008) van een gebrek in de zin van het hiervoor besproken wetsartikel geen sprake was. De verwachting van partijen was dat het bouwvocht langzaam zou drogen en daarmee de RV zou afnemen tot een aanvaardbaar niveau. Dát de RV (luchtvochtigheid) ook na enkele maanden nog onaanvaardbaar hoog was, is tussen partijen niet in geschil, althans erkent ook verhuurder dat uiteindelijk is gebleken dat sprake was van een bouwvochtprobleem.

Verhuurder tekort geschoten in verhelpen gebrek bedrijfsruimte

Toen ook na het verschijnen van het schriftelijk rapport van [A], (kort na of) op 3 juli 2008 bleek dat het uitsluitend aan de aanwezigheid van de bouwdrogers in de bedrijfsruimte was te danken dat de RV op een aanvaardbaar niveau lag, heeft verhuurder geen actie ondernomen om de bouwdrogers terug te plaatsen in het gehuurde.
Verhuurder van de bedrijfsruimte had moeten begrijpen dat daardoor de RV (wederom) tot een voor huurder onaanvaardbaar hoog niveau zou stijgen, zodat het gehuurde niet voldeed aan de verwachtingen die verhuurder op dat moment, ruim drie maanden na ingebruikname, gelet op het door haar voorgestane gebruik van het gehuurde mocht hebben. Naar het oordeel van het hof was er toen, ongeacht de vraag naar de oorzaak van de te hoge RV, sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Deze slotsom wordt bevestigd door het rapport van TNO, waarin wordt toegelicht dat de te hoge RV werd veroorzaakt door een combinatie van bouwvocht en te beperkte ventilatiemogelijkheden.

Verhuurder kan geen beroep doen op uitsluiting aansprakelijkheid

Naar het oordeel van het Hof is gebleken van ernstige nalatigheid aan de kant van verhuurder, zoals bedoeld in de van de huurovereenkomst deel uitmakende bepaling 11.9, zodat verhuurder geen beroep toekomt op de door hem ingeroepen uitsluiting van aansprakelijkheid in de algemene voorwaarden. Cassatie tegen de uitspraak van het Hof verworpen. De uitspraak ten laste van de verhuurder blijft in stand.

Hoge Raad, 30-11-2012, LJN: BX8442