17 april 2022

Toelichting advocaat op verborgen gebrek in woning, onderzoeksplicht en non-conformiteit

Categorie: Koop of verkoop woning

 

Wanneer is sprake van non-conformiteit, wordt vaak gevraagd aan een advocaat. Wanneer heeft een woning niet de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik. Niet ieder gebrek leidt tot non-conformiteit, zo blijkt uit dit voorbeeld waar het gaat om een verborgen gebrek aan een vloer. Lees ook mijn blog over aansprakelijkheid verkoper bij verborgen gebrek.

Uitsluiting aansprakelijkheid verborgen gebreken in koopcontract

De koopovereenkomst tussen partijen in deze van 31 juli 2007, die is opgemaakt conform het model van de NVM, bepaalt onder meer:
“(…) Artikel 5, lid 3: De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor eigen gebruik (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”

Over dit artikel is veel geprocedeerd. Vraag een vastgoed advocaat in Amsterdam advies bij twijfel over de gevolgen van een koopcontract.

Verborgen gebreken en ouderdomsclausule

In afwijking van het model van de NVM is in de koopovereenkomst een artikel 19 opgenomen dat luidt:
“Koper is ermee bekend en gaat er uitdrukkelijk mee akkoord dat bepaalde onderdelen van de onroerende zaak in een matige staat van onderhoud verkeren en/of economisch verouderd zijn. Koper verklaart hierbij alle gevolgen welke hieruit voortvloeien voor eigen rekening en risico te nemen. Bij het vaststellen van de verkoopprijs is hiermede rekening gehouden. Koper heeft, voor het sluiten van de koopovereenkomst, de mogelijkheid gekregen en genomen om de onroerende zaak bouwtechnisch te laten keuren, hij heeft hiervoor op 24 juli 2007 een bouwtechnische keuring laten uitvoeren door een bouwkundige, verbonden aan Vereniging Eigen Huis. Koper verklaart hierbij kennis te hebben genomen en derhalve bekend te zijn met de bouwkundige toestand van de onroerende zaak.”

Onderzoeksplicht koper bij koop woning

Ondanks deze duidelijk waarschuwing voor de koper start deze toch een procedure tegen verkoper over de verdiepingsvloer. Die zou niet door de deskundige van de koper zijn onderzocht. Dat dient voor rekening van de koper te blijven stelt de rechtbank. Door de duidelijke waarschuwing over de matige staat van de woning rustte op de koper een verzwaarde onderzoeksplicht als dus de rechtbank. Nu verkoper het gebrek aan de vloer ook niet kende wordt de vordering afgewezen.

Risico koper woning: onderzoeksplicht door bouwkeuring

De advocaat van koper stelde hoger beroep in. Het hof overweegt “dat de rechtbank met recht en op goede gronden geoordeeld dat het in de rede lag ook de verdiepingsvloer te laten onderzoeken en dat het in het licht van het bepaalde in artikel 19 voor risico van koper moet komen dat de vloer de beweerde gebreken heeft.”
Verder overweegt het Hof: “Zij hadden – volgens eigen verklaring onder meer ter comparitie – bij aankoop in elk geval het plan om de woning van een nieuwe kap te gaan voorzien en te gaan isoleren en verbouwen en lieten in dat licht een bouwtechnische keuring uitvoeren. Vast staat dat bij de uitgevoerde keuring gebreken aan de balken van de begane grond vloeren werden geconstateerd. Onder die omstandigheden had het voor de hand gelegen om ook naar de kwaliteit van de verdiepingsvloer een (grondiger) onderzoek te laten instellen.”

De klachten van koper over gebreken in de woning worden ook in hoger beroep afgewezen. Rechtspraak.nl; LJN: BU3951, 11 november 2011.