In een koopovereenkomst onroerend goed wordt wel garantie gegeven dat er geen vervuiling of gebreken zijn. De koper mag er dan vanuit gaan dat er geen verborgen gebreken zijn zoals bijvoorbeeld asbest, gebrek aan de fundering, verrotte balken, bodemverontreiniging e.d. Dat het de verkoper niet bekend was (en dat heeft laten opnemen in de koopovereenkomst) en er toch een verborgen gebrek blijkt te zijn die de verkoper ook niet kende dan kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen op grond van de garantie in het koopcontract. Als verkoper ondanks onbekendheid op een bepaald vlak toch een garantie geeft aan koper, dan is de verkoper aan die garantie gebonden. Enige voorbeelden van onze advocaat vastgoed over ontdekking verborgen gebreken na de koop.
Ontdekking verborgen gebrek na koop woning
In dit voorbeeld staat in de koopovereenkomst staan standaardbepalingen met betrekking tot een algemene uitsluiting aansprakelijkheid voor verborgen gebreken, de garantie dat het gekochte geschikt is voor bewoning en met betrekking tot onbekendheid met enige vervuiling die tot sanering aanleiding zouden geven (met uitzondering van asbest). Als koper enkele jaren later zijn huis wil verbouwen (uitbreiden) blijkt dat de grond vervuild is. Dat het de verkoper niet bekend was (en zulks ook heeft laten opnemen in de koopovereenkomst) dat de onroerende zaak enige verontreiniging bevatte die aan het normaal gebruik als woonhuis in de weg zou staan, kan dus niet afdoen aan de garantie. De bepaling zegt slechts dat het verkoper niet bekend is met een gebrek zoals verontreiniging. Maar als je ondanks onbekendheid op een bepaald vlak toch een garantie geeft, ben je aan die garantie gebonden. Als de verkoper dat niet gewild had, dan had hij de gegeven garantie moeten beperken voor wat betreft bodemverontreiniging (Rechtbank Almelo, 1 februari 2006, ECLI:NL:RBALM:2006:AV1436). Lees ook over verborgen gebrek.
Bij garantie verkoper woning geen onderzoeksplicht koper voor verborgen gebreken
In deze zaak is op basis van de in de overeenkomst door de verkoper afgegeven garantie ligt het niet voor de hand dat koper een bodemonderzoek zou verricht moeten hebben. Als de koper uit mededelingen van verkoper kan afleiden dat hij geen reden tot twijfel heeft dat rust op de koper geen onderzoeksplicht. Voor het geval de verkoper ook niet op de hoogte was van de bodemverontreiniging blijven de kosten van de sanering krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening en risico van de verkoper (rechtbank Arnhem 25 augustus 2004, LJN AR3199). Het kenmerk van garantie in het koopcontract is nu juist dat degene die haar geeft daarvoor instaat. In ieder geval dient verkoper de kosten die voor sanering in rekening zijn gebracht ad. € 73.405,15 aan eiser te voldoen. Daarnaast dienen ook de direct met de sanering samenhangende kosten door verkoper te worden voldaan.
Garantie verkoper dat hij niet bekend is met verontreiniging
De verkoper heeft aan koper verkocht de economische eigendom van een woning met grond. Verkoper geeft de garantie dat hem geen vervuiling in de beschreven zin bekend is. Gelet op deze “mededeling” van de verkoper, maar ook in het algemeen mocht de koper verwachten dat de grond geen asbest zou bevatten en dat hem, nu verkoper in strijd met de spreekplicht heeft nagelaten koper te informeren over het feit dat puin gestort was afkomstig van de als vervuiler bekend staande, niet kan worden tegengeworpen dat de koper geen onderzoek daarnaar te hebben gedaan. In deze, op art. 7:17 BW steunende redenering volgt de non-conformiteit niet uit een geschonden garantie, maar uit een verzaken van de mededelingsplicht. De tekortkomingen zijn aan verkoper toerekenbaar, omdat het verweer dat verkoper in 1980 niet op de hoogte was van de verontreiniging hem niet kan baten en de verkoper in de leveringsakte een garantie heeft gegeven (Gerechtshof Leeuwarden, 24 april 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BW3970).
Bewijs dat normaal gebruik woning niet mogelijk is
Uit dit voorbeeld blijkt dat de koper die een verborgen gebrek ontdekt wel moet stellen en bewijzen dat het gebrek aan normaal gebruik in de weg staat. Er is geen sprake van een uitdrukkelijke of stilzwijgende garantie. Indien van een garantie wel zou worden uitgegaan, dan nog zou dienen te worden overwogen dat niet aannemelijk is gemaakt (i) dat de aanwezigheid van de oude fundering of van asbest in die fundering of in de omliggende grond aan de voorgenomen bestrating in de weg staat of, (ii) dat sanering om andere redenen noodzakelijk is. Zonder nadere toelichting valt niet in te zien dat de aanwezigheid van asbest in de grond aan het voorgenomen (normaal) gebruik van die grond in de weg zou kunnen staan. Daarmee is non-conformiteit (de wanprestatie van de verkoper dus niet bewezen (Gerechtshof Leeuwarden, 20 januari 2009, ECLI:NL:GHLEE:2009:BH2783). Lees hier over gebrek fundering.