30 oktober 2013

Faillissement projectontwikkelaar en pandrecht bank

Categorie: Bestuursrecht

Advocaat bespreekt faillissement projectontwikkelaar en actie curator

Door de projectontwikkelaar is een BV opgericht door Transformator Vastgoed B.V. met als doel de gezamenlijke projectontwikkeling van het Bedrijvenpark te Dedemsvaart. Op 22 januari 2008 is door deze zelfde partijen een samenwerkingsovereenkomst getekend. Ook hebben partijen op 11 februari 2008 een koopovereenkomst gesloten Met Koper inzake stukken grond (…) Welke voortvloeien uit de ontwikkelingen van dit terrein door de projectontwikkelaar (…) en die op de datum van de overdracht nog niet door projectontwikkelaar (…) zijn verkocht, tegen een nader tussen partijen overeen te komen koopsom met een minimum van de op het moment van overdracht nog bestaande schuld aan de Rabobank te Dedemsvaart voortvloeiende uit de in februari 2008 door de Rabobank aan projectontwikkelaar (…) verstrekte financiering verhoogd met de verschuldigde rente en kosten.

### Bank kan met pandrecht buiten faillissment om vordering incasseren

Rabobank heeft aan de projectontwikkelaar een krediet verstrekt van € 2.450.000,=. Als zekerheid voor de terugbetaling kreeg Rabobank een pandrecht eerste in rang op de vordering de projectontwikkelaar op Koper uit de koopovereenkomst en een hypotheekrecht eerste in rang op de onroerende zaken waarop de koopovereenkomst ziet. De percelen zijn uiteindelijk in het geheel niet ontwikkeld. De Projectontwikkelaar is failliet gegaan. Rabobank heeft haar pandrecht op 29 augustus 2011 medegedeeld aan koper.

### Curator kan in kort gding nakoming contracten met de failiiete projectontwikkelaar vorderen

In dit kort geding vordert de curator – samengevat – dat Koper wordt veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst met de gefailleerde projectontwikkleaar, alsmede tot betaling van een bedrag van € 250.000,= als voorschot op de verschuldigd geworden boeterente.
Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter deze vorderingen afgewezen en daartoe als volgt overwogen. Gezien het grote verschil tussen de waarde van de percelen en de door Koper verschuldigde tegenprestatie is de vordering van de curator in wezen een incassovordering. Het verweer van Koper dat de koopovereenkomst strekt tot levering van reeds ontwikkelde percelen, zodat de curator van zijn kant niet kan nakomen, gaat niet op, evenmin als het beroep op onvoorziene omstandigheden. Het verweer van Koper dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald is allerminst kansrijk, maar de beoordeling daarvan vergt een uitvoerig nader feitelijk onderzoek, waarvoor in kort geding geen plaats is en op de uitkomsten waarvan niet kan worden vooruitgelopen. Het belang van de curator bij incasso is op dit moment niet zo groot dat zijn vordering moet worden toegewezen in weerwil van de omstandigheid dat het beroep op dwaling enige kans van slagen niet kan worden ontzegd.

### Beroep op dwaling afgewezen

In hoger beroep heeft de curator succes. Het beroep op dwaling van Koper wordt door rechter in hoger beroep afgewezen. Koper heeft gesteld dat de projectontwikkelaar misleidende mededelingen heeft gedaan over het aantal gegadigden. Wat betreft de verstrekte prognoses geldt het volgens het Gerechtshof volgende. Prognoses hebben uit de aard der zaak betrekking op toekomstige omstandigheden. Op toekomstige omstandigheden kan geen beroep op dwaling worden gebaseerd. Voor een geslaagd beroep op dwaling is dan ook vereist dat wordt aangetoond dat de verstrekte prognose is gebaseerd op uitgangspunten die ten tijde van het opmaken van de prognose reeds onjuist waren.

### Verkoop onroerend goed in het zicht van de claim van de bank

Koper heeft in het zicht van de claim van rabobank de volledige vastgoedportefeuille aan een gelieerde vennootschap verkocht en doet dan ook het ergste vrezen voor de toekomst. Onder deze verontrustende omstandigheden heeft de curator een gerechtvaardigd belang erbij nu reeds betaling te ontvangen van zijn voorshands sterke vorderingen. Het Gerchtshof veroordeelt Koper tot nakoming van de koopovereenkomst, meer in het bijzonder tot medewerking aan de eigendomsoverdracht en tot betaling aan de curator van een bedrag van € 1.756.005,07.
Gerechtshof Amsterdam, 27-08-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2695