5 november 2012

De Vve moet beslissen als een appartementseigenaar verandering wenst

Categorie: Bestuursrecht

Splitsingsakte en reglement VvE

De eigenaar van een appartement die iets wil veranderen aan zijn appartement, mag dat mits dat geen nadeel aan voor een ander gedeelte in het gebouw met zich meebrengt. De vergadering van de Verenigin van Eigenaren beslist daarover. De verandering moet gemeld worden aan de Vereniging van Eigenaars (VvE) en op de agenda van eerstvolgende vergadeing van de vvE besproken worden. Als er veranderd wordt aan een gemeenschappelijk deel van het gebouw, dan moet toestemming van de VvE gevraagd worden. Die wordt niet altijd door de VvE verleend. Een aantal VvE-geschillen zijn voor de rechter zijn gekomen.

Discussie in VvE over zendmast op dak

Over een GSM zendmast kan ook ruzie ontstaan binnen een VVE. Dat gebeurde bij een pand in Zandvoort. De rechter moest er aan te pas komen. De eigenaar van de bovenste verdieping van een flat accepteerde het besluit niet om een GSM mast op het dak te plaatsen. In beginsel zou dit wel mogelijk moeten zijn, aldus de rechter, omdat de bestemming van het dak niet wordt gewijzigd. Echter, het besluit voldeed niet aan de formele vereisten, aangezien een gekwalificeerde meerderheid het besluit had moeten nemen en dat was niet gebeurd. Dat betekent dat indien het besluit nogmaals in de vergadering wordt gebracht en deze meerderheid wel wordt gehaald, dit wel mogelijk zou zijn.

Het dakterras en het reglement van de Vereniging van Eigenaars

Ook het omtoveren van een dak tot een dakterras kan binnen de VVE tot discussies leiden. Met toestemming van de VVE gaat een bewoner het dakterras aanleggen. Echter, een onderbuurman protesteert. Het Gerechtshof Amsterdam constateert uiteindelijk dat het gemeenschappelijk karakter van het dak verdwijnt door er een dakterras van te maken. Ook is niet gebleken van enige beperking in het gebruik voor andere eigenaren. Om die reden kon de VVE dit besluit rechtsgeldig nemen. Een dergelijk besluit ten behoeve van één bewoner is echter wel een persoonlijk recht. Indien een rechtsopvolger van deze bewoner ook van het dakterras gebruik wil maken, dan zal de splitsingsakte gewijzigd moeten worden.

Vaak op de agenda van de VvE: geluidsoverlast en houten vloeren

Discussies over parket en harde vloeren komen binnen de VVE ook regelmatig voor. Het Hof Amsterdam oordeelde in een uitspraak van 19 mei 2009 over zo’n kwestie bij een VVE in Amsterdam. In het splitsingsreglement stond een verbod tot het hebben van parket en een stenen of marmeren vloer. In een vergadering van de VVE werd met meerderheid van stemmen besloten om onder voorwaarden harde vloerbedekking toe te staan en het huishoudelijk reglement op dit punt aan te passen. Bij de rechter was de vraag aan de orde of in verband met gehorigheid een houten vloer met aanvulling van het regelement nietig zou zijn. Voor beantwoording van die vraag moet in ieder geval feitelijk vastgesteld worden of de houten vloer inderdaad meer overlast oplevert dan andere vloerbedekking. Het Gerechtshof oordeelde wel dat door middel van de wijziging van het huishoudelijk reglement het splitsingsreglement (dat zakelijke werking heeft jegens derden) niet op deze wijze gewijzigd kan worden. Aanpassing van het huishoudelijk reglement was dan ook niet geldig. Dat had met een gekwalificeerde meerderheid gewijzigd moeten worden, omdat het onderdeel van het splitsingsreglement was.

VvE Advocaat: belangrijk verschil splitsingsreglement en huishoudelijk reglement

Het huishoudelijk reglement van een VvE moet niet verward worden met het splitsingsreglement. Regels uit het huishoudelijk reglement dat de VvE kan vaststellen, mogen de regels van het splitsing reglement niet beperken of ontkrachten. Het is niet eenvoudig om een splitsingsreglement te wijzigen, aangezien je daarvoor een 4/5 meerderheid nodig is van alle stemmen nodig hebt (art. 5:139 BW). De wijziging moet in een notariële akte vastgelegd worden die door de notaris in het Kadaster wordt ingeschreven.