30 april 2015

Kort geding koop-aannemingsovereenkomst

Categorie: Bestuursrecht

Afbreken contract onderhandelingen; toch bindend contract volgens de rechter?

Het kort geding dat ik bespreek gaat erover of een afdwingbare koop- en aannemingsovereenkomst tot stand gekomen. Als er geen koop/aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen is er dan wel een plicht tot dooronderhandeling? Vastgoed stelt dat tussen haar en B een rechtsgeldige overeenkomst (KAO) tot stand is gekomen; de gedaagde betwist dat tussen haar en B geen overeenkomst tot stand is gekomen. In de maanden december 2014 en januari en februari 2015 hebben partijen verder onderhandeld over een contract, waarbij gelet op de correspondentie verschillende uitgangspunten zijn gehanteerd. Zo is gesproken over bouwen al dan niet onder Woningborggarantie, dan wel over de totstandkoming van een turn-key koopovereenkomst in plaats van een koop-aannemingsovereenkomst.

Zorgvuldig onderhandelen over contract

Bij afgebroken onderhandelingen geldt dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken (het beginsel van de contractsvrijheid), tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Lees ok de blog: [afgebroken onderhandelingen en schadevergoeding](<http://Het kort geding dat ik bespreek gaat erover of een afdwingbare koop- en aannemingsovereenkomst tot stand gekomen. Als er geen koop/aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen is er dan wel een plicht tot dooronderhandeling?>).

Wanneer hebben onderhandelingen tot contract geleid?

Voor het aannemen van dat rechtens relevante vertrouwen van iemand die onderhandelt over of een contract tot stand is gekomen moet een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf worden aangelegd (zie Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, JPO/CBB en 29 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC1855, X/Shell). De mate van vertrouwen moet worden getoetst op het moment van het afbreken van de contractonderhandelingen (Hoge Raad 4 oktober 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2158, ABB/Staat), in dit geval februari 2015. Daarbij geldt dat een eenmaal opgewekt vertrouwen kan verminderen of verdwijnen in de loop van de onderhandelingen.

Afbreken onderhandelingen toegestaan; rechter bepaalt er geen koop-aannemingsovereenkomst is

Hoewel gedaagde en Vastgoed in een eerder stadium wellicht overeenstemming met betrekking tot de koopprijs hebben bereikt, leidt het voorgaande er toe dat niet aannemelijk is geworden dat partijen op 20 november 2014 bindende overeenstemming over de essentialia van de koop/aannemingsovereenkomst hebben bereikt en evenmin dat slechts nog sprake is van leemten die op grond van de wet, gewoonte of de redelijkheid en billijkheid kunnen worden ingevuld. Dat leidt tot het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dat het vertrouwen in de totstandkoming van een overeenkomst in februari 2015 aanzienlijk was verminderd en onvoldoende aanwezig was om te kunnen spreken van een gerechtvaardigd vertrouwen dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar maakte. Eiser mocht er volgens de rechter dus niet op vertrouwen dat er een contract tot stand zou komen toen de andere partij de onderhandelingen beëindigde. Dit betekent dat het gevorderde gebod tot het voortzetten van de onderhandelingen over een contract niet voor toewijzing in aanmerking komt.

Rechtbank Overijssel, 23 april 2004 ECLI:NL:RBOVE:2015:2046