Afwijken van de bestemming in een bestemmingplan, hoe werkt dat?

Afwijking van het bestemmingsplan is mogelijk om een bouwplan mogelijk te maken of de gebruiksfunctie van een gebouw te wijzigen. Ook bij herbestemming om een gebouw een nieuwe functie te geven is dat een optie. Bijvoorbeeld van bijgebouw naar woning, of van bedrijfsruimte naar logiesverhuur, of de bestemming kantoor naar woningen.

4 methoden om af te wijken van geldende bestemming

Er zijn vier mogelijkheden om af te wijken, te weten:

1. een afwijking die in het bestemmingsplan zelf is geregeld (binnenplanse afwijking);
2. er doet zich een kruimelgeval voor; dat is geregeld in de kruimel lijst, (Bijlage II, artikel 4, lid 11, Bor)
3. een ontheffing op basis van een goede ruimtelijke onderbouwing (buitenplanse afwijking);
4. een tijdelijke ontheffing op basis van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO).

Hoe vraag je afwijking van een bestemmingsplan aan?

De aanvraag van de afwijking gaat via het omgevingloket.nl ook wel OLO genoemd.  Vanaf 1 januari 2023 wordt het Omgevingsloket. Daarmee wordt een omgevingsvergunning aangevraagd om af te wijken van de geldende bestemming Er kan alleen wijziging van een bestemming aangevraagd worden maar er kan ook meer aangevraagd worden, zoals een bijvoorbeeld aanpassing van de bebouwing. Ieder aanvraag dient voorzien te zijn van alle relevante gegevens zoals kadastrale gegevens, tekening van de bestaande situatie en nieuwe situatie, etc. Het college van de gemeente moet elk bouwplan op zijn eigen merites beoordelen. Het is ook mogelijk bij die aanvraag aan te vinken dat u vooroverleg wenst. Dan kan op basis van een schetsplan  getoetst worden of uw bouwplan enige kans maakt voor bestemmingswijziging.

Afwijking van de bestemming door wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan

Het is dus van belang om eerst in het bestemmingsplan zelf te kijken of er een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen of een andere vorm van binnenplanse afwijking. Een bestemmingsplan kan de mogelijkheid bevatten om via een omgevingsvergunning af te wijken van de regels van het bestemmingsplan (art. 3.6 lid 1 onder c Wro).Alle bestemmingsplannen moeten tegenwoordig digitaal beschikbaar zijn. De meeste bestemmingsplannen zijn te vinden op ruimtelijkeplannen.nl. Indien een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan is opgenomen, dan dient daartoe een aanvraag voor afwijking van het bestemmingsplan voorbereid te worden. Dat betekent dat in ieder geval tekeningen van de bestaande situatie en de beoogde situatie gemaakt moeten worden. Een aanvraag kan online ingediend worden.

Vooroverleg met gemeente over afwijking van bestemmingsplan

Alvorens een aanvraag voor afwijking van het bestemmingsplan in te dienen, kan het zinvol zijn vooroverleg te voeren. Voorafgaand aan de aanvraag van een omgevingsvergunning kan de aanvrager eerst in overleg gaan met de gemeente die de aanvraag moet beoordelen. Dat heet vooroverleg. Dat scheelt ook vergunningkosten (leges) die (veel) hoger zijn bij een volledige aanvraag omgevingsvergunning. Als u in het Omgevingsloket bij de aanvraag of melding kiest voor vooroverleg kan de gemeente meekijken in de gedane aanvraag/melding. Tijdens het vooroverleg toetst u samen de haalbaarheid van uw plannen. Voor het vooroverleg kunnen kosten in rekening gebracht worden (leges). Als vooroverleg via Omgevingsloket online niet mogelijk is, dan kunt u het beste contact opnemen met degene die bevoegd is het vooroverleg te doen.

Kruimelgeval als grond voor afwijking van de bestemming

In artikel 4 van bijlage II van het Bor zijn de kruimelgevallen opgenomen. De kruimelgevallenregeling is bedoeld om in een geval in de kruimellijst afwijking van het bestemmingsplan mogelijk te maken. In deze lijst zijn categorieën van gevallen aangewezen waarvoor met toepassing van art. 2.12 lid 1 sub a onder 2° Wabo in afwijking van het bestemmingsplan omgevingsvergunning kan worden verleend, zonder nadere beperkingen te stellen aan de omstandigheden waarin deze regeling kan worden toegepast (zie ook uitspraak Raad van State van 26 oktober 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BU1640).

Als het dus gaat om afwijking van het bestemmingsplan die minder ingrijpend is, dan zou de kruimelgevallenregeling toegepast kunnen worden. Dat zou ook onder voorwaarden toegestaan kunnen worden. Er is bijvoorbeeld sprake van een kruimelgeval in de volgende situaties:

• het plaatsen van bijgebouwen;
• een dakkapel aan de voorzijden;
• een dakopbouw;
• een dakterras, en dergelijke.

Wijziging bestemming met goede ruimtelijke onderbouwing

Bij het buitenplans afwijken van het bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning worden verleend, indien met een ruimtelijke onderbouwing is aangetoond dat er sprake is van een “goede ruimtelijke ordening”. Soms is de bestaande functie van een gebouw, bijvoorbeeld kantoor, niet meer realiseerbaar, maar is gebruik als wonen wellicht een goede optie. Voor een dergelijke afwijking van het bestemmingsplan is een goede ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk. Door de afwijking van het bestemmingsplan en de wijziging van het gebruik kan er bijvoorbeeld meer parkeerdruk ontstaan, maar ook kan sprake zijn van geluidsoverlast, minder privacy, aantasting natuurwaarden, schaduwwerking, vermindering woongenot buren, etc. . Dat soort kwesties dienen op voorhand besproken en toegelicht te worden in de ruimtelijke onderbouwing. In de ruimtelijke onderbouwing moeten alle stedenbouwkundige randvoorwaarden goed gemotiveerd worden en waarom de beoogde nieuwe situatie planologisch aanvaardbaar wordt geacht.

Tijdelijke afwijking van bestemmingsplan

Een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan kan soms ook een oplossing bieden. Artikel 4 lid 11 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) bepaalt dat een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het tijdelijk afwijken van een bestemmingsplan, voor een termijn van ten hoogste tien jaar. Zo werd bijvoorbeeld een tijdelijke vergunning voor zonnepanelen verleend voor 10 jaar (zie uitspraak zonneakker). Het Bor vereist alleen dat het feitelijk mogelijk en aannemelijk moet zijn dat de vergunde activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. Het gebeurt bijvoorbeeld ook bij tijdelijke huisvesting voor arbeidsmigranten of seizoenarbeiders. In dat geval kan bijvoorbeeld aan een gebouw tijdelijk de gebruiksfunctie ‘logies’ toegekend worden. Of een tijdelijke winkelvestiging wegens een groot bouwproject. Ook hier geldt dat een dergelijke tijdelijke afwijking goed onderbouwd moet worden met een plan, bijbehorende tekeningen en een toelichting waaruit blijkt dat aan alle wettelijke vereisten wordt voldaan, waaronder brandveiligheid.

Het team Omgevingsrecht van Blenheim adviseert u graag.