Bij een bestemmingsplanwijziging dient een belanghebbende alert te zijn. Belanghebbenden hebben recht een zienswijze in te dienen en beroep in te stellen tegen een wijziging van een bestemmingsplan. Geen vergoeding van planschade wanneer het vervallen van bouwmogelijkheden voorzienbaar is, zo heeft de rechter bepaald.
Geen planschade als vervallen bouwmogelijkheid voorzienbaar is
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ‘de Afdeling’) heeft in twee uitspraken (20 augustus 2016 ECLI:NL:RVS:2016:2018 en 27 augustus 2016 ECLI:NL:RVS:2016:2090) geoordeeld dat de gemeente terecht een verzoek tot tegemoetkoming in planschade heeft afgewezen, omdat de nadelige planologische wijziging voorzienbaar was en er geen concrete pogingen zijn ondernomen tot het realiseren van de bouwmogelijkheden. De twee voornoemde uitspraken, welke passen in de lijn van de jurisprudentie van de Afdeling, geven duidelijk weer dat het passief aanvaarden van een planologisch ongunstige wijziging de aanvrager van een bouwvergunning kan worden verweten.
Wanneer de gemeente kenbaar maakt dat een bestemmingsplanwijziging zal plaatsvinden, is het zaak om in een zo vroeg mogelijk stadium na te gaan of uw planologische situatie in ongunstige zin zal gaan veranderen en uw bouwmogelijkheden daardoor worden beperkt. Het kan u in een planschadeprocedure namelijk worden tegengeworpen dat u het risico dat de bouwmogelijkheden zouden worden beperkt, passief heeft aanvaard.
Planschade na wijziging bestemming
De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. schade als gevolg ven an nieuwe c.q. gewijzigde bestemming kan gevordetd worden bij het College van B & W. Het college van burgemeester en wethouders (‘het College’) dienen bij hun beslissing op de aanvraag om planschade de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak te betrekken. Als er sprake is van risicoaanvaarding, dan moet de schade voor rekening van de aanvrager blijven.
Voorzienbaarheid wijziging bestemming
Voor beantwoording van de vraag of de nadelige planologische wijziging voorzienbaar was is volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse van de onroerende zaak zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt.
Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestaat er geen grond voor het aannemen van risicoaanvaarding indien onder het oude planologische regime, concrete pogingen zijn gedaan tot het realiseren van planologische mogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen
Wijziging bestemming en overgangsrecht
In de uitspraak van 20 augustus jl. zijn ten aanzien van een horeca-inrichting in het nieuwe bestemmingsplan bebouwingsmogelijkheden weggevallen en zijn delen van de bestaande bebouwing onder het overgangsrecht gebracht.
Appellanten voeren aan dat het College hen ten onrechte de passieve risicoaanvaarding heeft tegengeworpen. Zij stellen dat het College eraan voorbij is gegaan dat de aanduiding ‘horeca’ in het nieuwe bestemmingsplan is komen te vervallen. Volgens appellanten kon van een redelijk denkende en handelende eigenaar in die situatie niet worden verwacht dat hij een bouwvergunning zou aanvragen, omdat de weggevallen aanduiding ‘horeca’ een groot risico was bij het realiseren van de bouwmogelijkheden in het oude bestemmingsplan. Indien zij hadden geweten dat het College in de periode in geding de horeca wel in positieve zijn had willen bestemmen, hadden zij een aanvraag om een bouwvergunning ingediend om de bouwmogelijkheden in het oude bestemmingsplan veilig te stellen.
De Afdeling gaat niet mee in het betoog van appellanten. Volgens de Afdeling blijkt uit het ter inzage gelegde voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan van een concreet beleidsvoornemen op basis waarvan het voor appellanten duidelijk kon zijn dat de bouwmogelijkheden ter plaatse in een voor hen nadeligere zin zou wijzigen. Zij hadden volgens de Afdeling vanaf de datum van de terinzagelegging van het voorontwerp tot de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan de tijd om die bouwmogelijkheden te benutten, hiervan hebben zij geen gebruik gemaakt. Door dat niet te doen hebben appellanten het risico genomen van de planologische nadelige wijziging aanvaard en behoort de eventuele schade die zij daardoor hebben geleden voor hun rekening te blijven. De Afdeling voegt daar vervolgens nog aan toe: “Dat de aanduiding ‘horeca’ in het bestemmingsplan (…) was komen te vervallen, leidt niet tot een andere oordeel, omdat gebruik voor horecadoeleinden onder het overgangsrecht was toegestaan en (…) in een daarop volgend bestemmingsplan weer positief bestemd had moeten worden.”
Bouwvergunning op wijziging bestemming
In de uitspraak van 27 augustus jl. ging het om het volgende. Aan appellante was een bouwvergunning eerste fase verleend van een appartementencomplex van 7 bouwlagen met daarin 20 woningen en een verdiepte stallingsgarage. Ten tijde van dat besluit was het nieuwe bestemmingsplan al vastgesteld. In het nieuwe bestemmingsplan mag het aantal woningen niet worden vergroot, althans niet zonder de sloop van woningen elders binnen de bestemming.
De Afdeling oordeelde dat appellante vanaf het moment waarop het bestemmingsplan ter inzage is gelegd, rekening moest houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel zou gaan veranderen in een voor haar ongunstige zin. Appellante had – door de verleende bouwvergunning eerste fase – ruim twee jaar de tijd voor het indienen van een aanvraag om verlening van een bouwvergunning tweede fase, maar heeft deze niet benut. Zij heeft daarmee volgens de Afdeling het risico van de voor haar nadelige bestemmingswijziging aanvaard, zodat de schade voor haar rekening dient te blijven.
Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of heeft u een andere vraag over het bestuursrecht? Neem contact op met een advocaat bestuursrecht van Blenheim.