Asbest in woning en aansprakelijkheid verhuurder

Als de verhuurder een (ernstig) verwijt gemaakt kan worden terzake aanwezigheid van asbest staat dit aan een beroep op uitsluiten van aansprakelijkheid (exoneratie) in de weg. Een advocaat kan de voorwaarden van de verhuurder ook toetsen of deze voor vernietiging in aanmerking komen. De verhuurder kan ingevolge artikel 7:209 BW geen aansprakelijkheid jegens de huurder uitsluiten als het gaat om gebreken die hij had behoren te kennen. Een voorbeeld.
Beroep op uitsluiting aansprakelijkheid voor aanwezigheid asbest afgewezen in de zaak LJN: BN4438, Sector kanton Rechtbank Amsterdam, 24 juni 2010

Uitsluiting (exoneratie) aansprakelijkheid asbest

De exoneratieartikelen uit de huurovereenkomst vinden geen doorgang. Allereerst niet omdat verhuurders wisten of behoorden te weten dat er asbest aanwezig was in het verhuurde (art. 7:209 BW) maar daarnaast ook omdat het aanwezig laten van deze risico’s gekwalificeerd moet worden als een ernstige nalatigheid.

Ontbinding huurovereenkomst wegens asbest

Voorbeeld van ontbinding huurcontract wegens asbest (LJN: BW4201, Sector kanton Rechtbank Haarlem, 1 maart 2012)
“Naar het oordeel van de kantonrechter was de huurder gerechtigd de huurovereenkomst met onmiddelijke ingang (buitengerechtelijk) te ontbinden. De verhuurder is immers in elk geval vanaf 17 februari 2010 op de hoogte geweest van de asbestvervuiling en de gevaren voor personen, en was als verhuurder verplicht om a) de huurder hiervan onverwijld op de hoogte te stellen en b) om deze vervuiling te verhelpen. Vast is komen te staan dat de verhuurder dit heeft verzuimd. Dit levert een ernstige tekortkoming op die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.”

Asbest sanering woning onvoldoende

Ook in de zaak LJN: BN4438, Sector kanton Rechtbank Amsterdam, 24 juni 2010 is de vordering van huurder tot ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen. De wetenschap (c.q. het hadden moeten weten), de te beperkte sanering, de lange periode voor herstel, hindering van de bedrijfsvoering, een oude toezegging tot volledige sanering van het asbest, maar geen antwoord waarom dat nog steeds niet is gebeurd en de grote gezondheidsrisico’s waar huurders en derden aan zijn blootgesteld. Dat de verhuurders moeite hebben gedaan het gehuurde ter beschikking van de huurder te houden doet daaraan niet af.
Verzwijgen van asbest is dus foute boel. De huurder kan de overeenkomst ontbinden en schadevergoeding eisen.

Waarschuwingsplicht asbest

De verhuurder heeft een informatieplicht en waarschuwingsplicht jegens de huurder. De huurder heeft recht op volledige en duidelijke informatie over asbest in zijn woning of in het gebouw: het type asbest, gezondsheidsgevaren, huurvermindering, onderzoeksmethoden, asbestsanering en schadevergoeding.