30 december 2016

Beëindiging huurovereenkomst woonruimte

Categorie: Bestuursrecht

Beëindiging huurovereenkomst woonruimte

Hieronder beschrijf ik de overige manieren waarop naar Nederlands recht een huurovereenkomst woonruimte kan worden beëindigd.

Ontbinding huurovereenkomst

Een huurovereenkomst woonruimte kan worden beëindigd door een vordering tot ontbinding in te dienen bij de kantonrechter als de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. In beginsel geldt dat iedere tekortkoming grond voor ontbinding is, tenzij de tekortkoming gezien haar geringe aard de ontbinding niet rechtvaardigt. Er moet dan dus sprake zijn van een tekortkoming van de huurder. Voorbeelden van een tekortkoming zijn het niet, of niet tijdig betalen van de huurpenningen en het zonder toestemming onderverhuren van de woning.
De verhuurder zal, wanneer hij ontbinding vordert, moeten bewijzen dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Opzeggen huurovereenkomst

Een andere mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen is door opzegging van de huurovereenkomst.
Een huurovereenkomst voor woonruimte eindigt niet slechts door het verstrijken van de tijd waarvoor zij is aangegaan, maar moet (ongeacht of zij voor bepaalde of onbepaalde tijd is aangegaan) worden opgezegd. De enige uitzondering hierop is de huurovereenkomst die ‘naar zijn aard van korte duur’ is (art. 7:232 lid 2 BW), zoals bijvoorbeeld doorgaans het geval is bij de verhuur van een vakantiewoning.

Ook na opzegging eindigt de huurovereenkomst niet automatisch. De huurovereenkomst blijft gewoon van kracht. Alleen wanneer de huurder schriftelijk akkoord gaat met de beëindiging van de verhuur tegen de opgezegde datum, dan eindigt de huurovereenkomst. Indien de huurder niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst dan dient de verhuurder een procedure bij de rechtbank te starten en de rechter te vragen om een datum te bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt.
De rechter kan de vordering alleen toewijzen als zich één of meer van de hieronder genoemde opzeggingsgronden voordoen.

Opzeggingsgronden

De wet kent zes (limitatieve) opzeggingsgronden:

Opzeggingsgrond: zich niet als een goed huurder gedragen

De huurovereenkomst kan worden opgezegd als de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de huurder overlast veroorzaakt of in geval van de aanwezigheid van een hennepplantage. Wanbetaling is ook een voorbeeld van slecht huurderschap.

Opzeggingsgrond: ontruimingsbeding (diplomatenclausule)

De huurovereenkomst kan worden opgezegd indien uitdrukkelijk is bedongen dat het gehuurde na afloop van de overeengekomen termijn moet worden ontruimd. Deze termijn kan met wederzijds goedvinden worden verlengd voordat de oorspronkelijk termijn is verstreken. De gronden voor het inroepen van het ontruimingsbeding zijn:

a) de verhuurder wil na afloop van de afgesproken termijn in de woning gaan wonen.

b) de verhuurder heeft het recht op terugkeer ten behoeve van een vorige bewoner bedongen.

Opzeggingsgrond: dringend eigen gebruik door de verhuurder

De verhuurder die de huurovereenkomst van de woonruimte wil opzeggen op grond van dringend eigen gebruik, moet aantonen dat er sprake is van dringend en eigen gebruik. De wens om de woonruimte te verkopen, valt hier niet onder. Verder moet de belangenafweging uitvallen in het voordeel van de verhuurder. Tot slot moet er ook sprake zijn van vervangende en passende woonruimte voor de huurder. De woonruimte hoeft echter niet gelijk te zijn aan de huurwoning.

Opzeggingsgrond: weigering huurder van redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst

Als de verhuurder de huurder met betrekking tot de woning een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst heeft gedaan en de huurder dat aanbod heeft geweigerd, geldt dat als een opzeggingsgrond.

Opzeggingsgrond: verwezenlijking geldend bestemmingsplan

Als er sprake is van een onherroepelijk vaststaand bestemmingsplan en de verhuurder die bestemming wil verwezenlijken dan geldt dit als een opzeggingsgrond waarbij geen belangenafweging van partijen plaatsvindt.

Opzeggingsgrond: onzelfstandige woonruimte/de hospita situatie

De verhuurder die in zijn eigen woning een kamer verhuurt en dus zelf (hoofd)bewoner is, kan een beroep doen op de opzeggingsgrond die betrekking heeft op onzelfstandige woonruimte. Er vindt dan een belangenafweging plaats: de verhuurder moet aannemelijk maken dat zijn belangen bij de beëindiging zwaarder wegen dan die van de huurder bij de voortzetting van de huurovereenkomst.

Nieuw huurrecht

Per 1 juli 2016 is een wetswijziging in werking getreden, die het mogelijk maakt tijdelijke huurovereenkomsten met een gemaximeerde duur aan te gaan die door het verstrijken van de tijd eindigen en (dus) niet door de verhuurder hoeven te worden opgezegd (en voor de beëindiging waarvan dus ook geen gang naar de rechter nodig is). Noodzakelijk is wel dat de verhuurder de huurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de huurtermijn verstrijkt, schriftelijk informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt.

Voor zelfstandige woningen (zoals het appartement) bedraagt de maximum toegestane tijdelijke duur twee jaar en voor niet-zelfstandige woningen vijf jaar.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of heeft u een andere vraag over het huurrecht? Neem dan contact op met advocaat vastgoed, Marie-Louise van Kleef.