Advocaat geeft toelichting op rapport deskundige over gebrek in bedrijfsruimte en aansprakelijkheid van de verhuurder. Er moet een deskundige er aan te pas komen of sprake is van een gebrek in de verhuurde bedrijfsruimte die naar oordeel van huurder veel te vochtig is. Diverse deskundigen doen rapportage over de vochtigheid en schade aan de apparatuur van de huurder. De verhuurder probeert aansprakelijkheid te ontlopen door een beroep te doen op uitsluiting van aansprakelijkheid, een exoneratiebeding in de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst.
Schade huurder door gebreken in bedrijfsruimte
In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen dat de bedrijfshal zal worden opgeleverd met een vloeistofdichte vloer. De huurder heeft aan verhuurder kort na aanvang van de huur bericht dat er vochtproblemen in het pand zijn, die het productieproces beïnvloeden en de aanwezige materialen en machines aantasten. Ook heeft zij gesteld dat de vloer van de bedrijfshal niet vloeistofdicht is. Er ontstond roestvorming op de machines van huurder. De CAR verzekeraar van verhuurder heeft een deskundige ingeschakeld om onderzoek naar het gebrek in het gehuurde te doen.
Rapport deskundige over gebrek
De deskundige die de kering doet in het pand stelt o.m.: op het moment van het schrijven van dit rapport was de betonvloer ongeveer 4,5 maand oud en wij verwachten, rekening houdend met het feit dat de huurder geen water bij de productie gebruikt, er al vrijwel sprake zal zijn van een evenwichtssituatie tussen het vochtgehalte in de vloer en de relatieve vochtigheid in het interieur van het pand. De huurder laat TNO onderzoek doen naar het vocht in het pand: uit de uitgevoerde metingen kan worden geconcludeerd dat de betonvloer nog een aanzienlijke hoeveelheid bouwvocht moet bevatten. Vrijkomen van dit vocht in combinatie met de zeer geringe ventilatie van de hal leidt tot een significante verhoging van de RV in de hal.
Onvoldoende maatregelen ter beperking schade huurder
Door geen verdere actie te ondernemen, anders dan een onderzoek in te stellen naar de mogelijke oorzaak van de hoge RV, is de verhuurder naar het oordeel van het hof ernstig tekort geschoten in zijn verplichting als verhuurder om het gebrek te verhelpen. Deze conclusie over het gebrek wordt bevestigd door het rapport van TNO, waarin wordt toegelicht dat de te hoge RV werd veroorzaakt door een combinatie van bouwvocht en te beperkte ventilatiemogelijkheden. De verhuurder doet dan een beroep om uitsluiting van aansprakelijkheid (exoneratie) in de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst.
Verhuurder aansprakelijk: beroep uitsluiting aansprakelijkheid afgewezen
Het hof overweegt immers dat gebleken is van een ‘ernstige nalatigheid’ in de zin van art. 11.9 van de algemene voorwaarden, en maakt daaruit de gevolgtrekking dat het exoneratiebeding hier niet van toepassing is. Daarmee heeft het hof een uitleg gegeven aan het begrip ‘ernstige nalatigheid’ in het beding in de overeenkomst. De ernstige nalatigheid van de verhuurder is hierin gelegen dat hij, ook nadat huurder hem herhaaldelijk had gewezen op het gebrek en de schadelijke gevolgen die dit voor haar had, niets heeft gedaan, terwijl duidelijk had kunnen en moeten zijn dat de luchtvochtigheid met behulp van een relatief eenvoudige oplossing, bijvoorbeeld door de plaatsing van bouwdrogers, tot een aanvaardbaar niveau kon worden teruggebracht.
Lees de conclusie van de advocaat generaal van 30 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX8442.