23 december 2015

Beëindiging huurovereenkomst van 290 en 230a bedrijfsruimte

Categorie: Bestuursrecht

De hoofdregel is dat een huurovereenkomst, gelijk als elke andere overeenkomst, tot stand komt door twee rechtshandelingen: het aanbod van de ene partij en de aanvaarding daarvan door de andere partij. De benaming van de huurovereenkomst is op zichzelf beschouwd niet van belang voor de beantwoording van de vraag of er in een bepaald geval nu wel of geen huurovereenkomst is. Van belang is alleen of sprake is van een wilsovereenstemming over de inhoudelijke basisvereisten, waarbij met name de strekking van de overeenkomst en de bedoeling van partijen beslissend zijn.

Onderscheid 290 en 230a bedrijfsruimte

In boek 7 van het burgerlijk wetboek wordt een onderscheid gemaakt tussen middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW) en overige bedrijfsruimte (7:230a BW). Een 290 bedrijfsruimte is een gebouwde onroerende zaak, die krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor detailhandel, waarbij in het gehuurde een voor publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor rechtstreekse levering van zaken of dienstverlening. Restaurants en winkels zijn voorbeelden van 290 bedrijfsruimte. Overige bedrijfsruimten zijn ruimten die niet vallen onder artikel 7:290 BW. Het belangrijkste voorbeeld van overige bedrijfsruimte is kantoorruimte.

Beëindiging huurovereenkomst 290 en 230a bedrijfsruimte

Ten aanzien van 7:290 bedrijfsruimten gelden een aantal, strenge, dwingendrechtelijke bepalingen. De dwingendrechtelijke bepalingen voor 7:290 bedrijfsruimten hebben voornamelijk betrekking beëindiging van de huurovereenkomst en wijziging van de huurprijs. Zo bepaalt de Wet dat het verhuurder niet vrijstaat de huurovereenkomst zomaar te beëindigen. Er moet voldaan worden aan bepaalde, in de Wet genoemde opzeggingsgronden. Daarnaast kan de huurovereenkomst niet tegen ieder gewenst tijdstip worden opgezegd. In de meeste gevallen wordt de huurovereenkomst voor een periode van vijf of tien jaar gesloten en kan opzegging alleen geschieden tegen het einde van deze periode.

Ook de opzegging moet aan een aantal formele, wettelijke eisen voldoen. Zo bepaalt de Wet dat een opzeggingstermijn minimaal een jaar bedraagt en dat deze moet geschieden bij exploot of aangetekende brief. Indien een opzegging niet op juiste wijze geschiedt, lopen partijen het risico dat de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende verplichtingen gewoon doorlopen.

Dat is anders bij de zogenaamde “overige bedrijfsruimte”. De huurder van overige bedrijfsruimte geniet namelijk geen huur bescherming. Een schriftelijke opzegging met inachtneming van de geldende (contractuele of wettelijke) opzegtermijn doet de huurovereenkomst eindigen op de dag waartegen is opgezegd. De huurder rest slechts een beroep op de (tijdelijke) ontruimingsbescherming die de procedure ex artikel 7:230a BW hem biedt. Van deze regeling kan in de huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, aldus lid 9 van artikel 7:230a BW.

Verlenging ontruimingstermijn

Volgens artikel 7:230a BW lid 1 kan de huurder de kantonrechter verzoeken om de termijn waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden, te verlengen. De huurder dient daartoe uiterlijk binnen twee maanden na het tijdstip waartegen ontruiming is aangezegd een verzoekschrift in te dienen bij rechter. Als een verhuurder de huurovereenkomst opzegt, maar de aanzegging tot ontruiming achterwege laat, gaat de hiervoor genoemde termijn van twee maanden niet lopen en kan de huurder dus niet gedwongen worden de gehuurde bedrijfsruimte te ontruimen. Het tijdstip waartegen de ontruiming wordt aangezegd mag niet vóór het tijdstip waartegen wordt opgezegd liggen. De indiening van het verzoek schorst de verplichting van de gewezen huurder om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist.

Belangenafweging

Deze verlenging kan worden uitgesproken voor maximaal een jaar en dit kan nog twee keer worden herhaald. Indien het verzoekschrift tijdig is ingediend komt de rechter in beginsel toe aan een belangenafweging. In de procedure zal de rechter de belangen van de verhuurder bij ontruiming afwegen tegenover de belangen van de huurder om de bedrijfsruimte te kunnen blijven gebruiken. Als de rechter van mening is dat de belangen van de huurder door een ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting het gebruik van de bedrijfsruimte, dan verlengt de rechter de ontruimingstermijn. Hierbij mag de rechter alle omstandigheden van het geval meewegen.

Geen ontruimingsbescherming

De huurder komt geen ontruimingsbescherming toe indien hij:

  • zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd;
  • uitdrukkelijk in de beëindiging heeft toegestemd, of
  • door de rechter veroordeeld is wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.
  • Heeft u een vraag over huurecht? Neem dan contact op met een gespecialiseerde huurrechtadvocaat van advocatenkantoor Blenheim.