16 september 2016

De economische belangen van de verhuurder bij beëindiging van een voortgezette onderhuur

Categorie: Bestuursrecht

Economische belangen verhuurder bij beëindiging voortgezette onderhuur

Het Gerechtshof Amsterdam heeft in een uitspraak bevestigd dat de economische belangen van een verhuurder een grote rol spelen wanneer de verhuurder de rechter vraagt om een onderhuurovereenkomst te beëindigen.

Advocaat vastgoed en huurrecht legt uit.

Onderhuur verboden

In de wet staat (artikel 7:244 BW) dat het een huurder van woonruimte niet is toegestaan om de door hem gehuurde woning geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven.Op dit verbod gelden een paar uitzonderingen. Ten eerste kunnen de verhuurder en huurder overeenkomen dat onderhuur wel is toegestaan. Daarnaast mag een huurder een deel van zijn woning aan een ander in gebruik geven zolang hij zelf in ook in de woning blijft wonen (en daar zijn hoofdverblijf heeft). In het laatste geval moet het wel gaan om een zelfstandige woning. Dat houdt in dat de woning een eigen toegang moet hebben en voorzien moet zijn van een keuken, W.C. en wasruimte.

Gevolgen beëindiging hoofdhuur in geval van onderhuur

Als een huurder zijn woning zonder toestemming heeft onderverhuurd, dan kan dit aanleiding zijn voor een ontbinding van de (hoofd)huurovereenkomst.
Als de (hoofd)huurovereenkomst wordt beëindigd (wegens ontbinding of om een andere reden, bijvoorbeeld door opzegging van de huurovereenkomst door de huurder) dan betekent dit niet dat daarmee ook de onderhuurovereenkomst automatisch eindigt.
De wet biedt in enkele gevallen bescherming aan de onderhuurder wanneer de (hoofd)huurovereenkomst wordt beëindigd.
Op grond van artikel 7:269 BW wordt een onderhuurovereenkomst die betrekking heeft op een zelfstandige woonruimte door de (hoofd)verhuurder voortgezet wanneer de huurovereenkomst tussen de (hoofd)verhuurder en de (hoofd)huurder wordt beëindigd. De onderhuurder krijgt dan dus een rechtstreekse relatie met de (hoofd)verhuurder, die over het algemeen de eigenaar van de woonruimte is.

Een onderhuurder kan alleen een beroep op deze bescherming doen als hij een zelfstandige woonruimte huurt. Daarnaast moet hij in die woning ook zijn hoofdverblijf hebben.

Mogelijkheden voor verhuurder om voortgezette (onder)huurovereenkomst te beëindigen

Als de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd dan heeft de (hoofd)verhuurder zes maanden de tijd om de rechter te vragen om de door hem voortgezette onderhuurovereenkomst te beëindigen.

De rechter zal dat alleen doen als er sprake is van een of meer van de volgende omstandigheden:

  • De onderhuurder is niet draagkrachtig genoeg om zijn huurverplichtingen na te komen.
  • De huurder en de onderhuurder hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst kennelijk de bedoeling gehad om de onderhuurder de plaats van de huurder in te laten nemen.
  • Het is – gelet op de specifieke omstandigheden van het geval – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om van de verhuurder te verlangen dat hij de onderhuurovereenkomst voortzet.
  • De onderhuurder heeft een huisvestigingsvergunning nodig maar kan deze niet overleggen.

Economische belangen van verhuurder zijn van belang bij vordering tot beëindiging van de onderhuurovereenkomst

In de hierboven genoemde uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam, die u hier kunt vinden, ging het om een verhuurder die – na de beëindiging van de huurovereenkomst met zijn huurder – geconfronteerd werd met een onderhuurder.
De verhuurder vroeg het Gerechtshof Amsterdam om de door hem voortgezette onderhuurovereenkomst te beëindigen, op de grond dat van hem niet verlangd kon worden dat hij deze zou voortzetten. Een van de redenen die hij daarvoor gaf was dat hij de woning niet met winst kon verkopen zo lang de onderhuurder in de woning woonde.

Het Hof oordeelde in deze zaak dat de financiële belangen van een verhuurder moeten worden meegewogen wanneer de verhuurder de onderhuurovereenkomst wil beëindigen. De woonbelangen van de huurder wegen niet in alle gevallen zwaarder dan de economische belangen van de verhuurder. In dit geval wogen de financiële belangen van de verhuurder zwaarder dan de belangen van de huurder. Het Hof besluit daarom dat de onderhuurovereenkomst moet worden beëindigd.

Als u zich als verhuurder te maken krijgt met een onderhuurder dan zijn er mogelijkheden om de huurovereenkomst met die onderhuurder te beëindigen. Voor vragen daarover kunt u contact opnemen met een van onze advocaten vastgoed en huurrecht: