Bij de verhuur van gebouwde onroerende zaken is de contractuele bestemming niet altijd doorslaggevend maar ‘moet worden onderzocht hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.
Toestemming verhuurder voor wijziging bestemming bedrijfsruimte
Of de huurder toestemming van zijn verhuurder nodig heeft indien hij gedeeltelijk afwijkt van de contractuele bestemming door de woonruimte mede te gebruiken voor bedrijfsvoering, hangt mede af van de aard van het bedrijf. De naamgeving van de huurovereenkomst is van ondergeschikt belang; zie HR 24 december 1993, NJ 1994, 215 ondanks het gebruik van termen ‘werkatelier/werkstudio’ ging het niet om bedrijfsruimte maar om woonruimte. Zelfs de tekst van de bestemmingsclausule in de huurovereenkomst is niet doorslaggevend. De bedoeling van partijen is essentieel.
Bestemming bedrijfsruimte en ontbinding huurcontract
Het feit dat de huurder diens verplichtingen op het onderdeel van de overeengekomen bestemming jegens de verhuurder niet nakomt , houdt in dat de huurder jegens de verhuurder zijn contractuele verplichtingen niet nakomt. Dit kan, mits toerekenbaar en voldoende ernstig, tot ontbinding van het huurcontract leiden. Zo leidde de eenzijdige bestemminswijziging van een internetcafé naar een volwaardig café met muziek c.q. overlast aan derden tot ontruiming van het gehuurde.
Procederen over bestemming gehuurde bedrijfsruimte
De rechter zal de vraag moeten beoordelen of de huurder het gehuurde overeenkomstig de bestemming gebruikt. Indien er sprake is van een aanvulling of wijziging van de bestemming zal de rechter moeten oordelen of er sprake is van een bijzaak en of de bedrijfsruimte nog kan worden aangemerkt als omschreven in de bestemmingsclausule. Verschillende elementen werden in overweging genomen. De herkenbaarheid van de bedrijfsactiviteiten aan de buitenzijde van het pand.. Is de uitstraling van de winkel nog overeenkomstig de uitstraling zoals deze van een kunst- of antiekwinkel mag worden verwacht? De vermelding op de winkelpui kan uitkomst bieden. De indruk binnen het bedrijfspand kan ook antwoord geven op de vraag in hoeverre er sprake is van een wijziging van overeengekomen gebruik (7:214). Kan men bij binnenkomst in een winkelruimte direct afleiden dat er sprake is van andere bedrijfsactiviteiten?
Branchevervaging niet per se bestemmingswijziging
In de zaak over het een viswinkel die werd verander in een snackbar/shoarmazaak overwoog de kantonrechter: 4.3 De kantonrechter komt op grond van zijn voornoemde waarnemingen tot het oordeel dat het gehuurde niet langer wordt gebruikt in overeenstemming met de bestemming. Daarbij moet worden bedacht dat een zekere branchevervaging, in die zin dat ook wel andere producten worden verkocht, niet meteen leidt tot een bestemmingswijziging. De rechter vond het belang van de huurder om op de huidige voet de exploitatie voort te zetten van minder groot dan het belang van de verhuurder van de winkelruimte Werelddelen om haar huurders te houden aan de overeengekomen bestemming in het huurcontract (Kantonrechter Rotterdam, 17 07 2009, 970483).
Rechter kan huurder veroordelen tot nakoming overeengekomen bestemming
De verhuurder kan met zijn advocaat desnoods in kort geding nakoming van de bestemming vorderen van huurder. In de zaak van het Hof ‘s-Hertogenbosch 23 maart 2010, WR 2010/122 ; LJN BM0894 ging het om uitleg bestemmingsclausule winkelruimte waarin sprake is van bepaalde formule. Door onzekerheid over de levensvatbaarheid van de formule en gelet op huurtermijn van tien jaar is niet aannemelijk dat de huurovereenkomst uitsluitend op deze formule is gericht. De economische omstandigheden en de algehele financiële situatie van het concern van huurder vallen onder haar ondernemersrisico. Huurster is verplicht tot voortzetting exploitatie, aldus de rechter. Stel je vraag over (opzegging) of bestemming huur bedrijfsruimte aan advocaat