23 november 2015

Bijzonder beheer wederom op de vingers getikt

Categorie: Bestuursrecht

Bijzonder beheer wederom op de vingers getikt

De laatste tijd zijn de afdelingen bijzonder beheer bij de verschillende banken regelmatig negatief in het nieuws. Reden voor de AFM om onderzoek te doen naar de handelwijze van deze afdelingen.

Ook een recente zaak, welke zich afspeelde voor de rechtbank Overijssel, laat zien dat deze afdelingen (in dit geval de afdeling bijzonder beheer van de Rabobank) vaak nietsontziend te werk gaan en dat de communicatie binnen de banken zelf, vaak te wensen overlaat.

Rabobank niet akkoord met onderhandse verkoop

Tussen de Rabobank en eisers in deze procedure is een hypothecaire geldlening afgesloten. Tussen partijen staat vast dat er op een gegeven moment een betalingsachterstand is ontstaan en dat de hypotheekgevers niet in staat waren om betalingsregelingen na te komen.

Vervolgens is geprobeerd om de woning van de hypotheekgevers onderhands te verkopen. Zij hebben de woning in totaal drie keer onderhands verkocht en hebben ook een tweetal koopovereenkomsten aan de Rabobank overgelegd.

De Rabobank heeft echter geen toestemming gegeven voor de verkopen van de woning tegen een verkoopsom van EUR 320.000,-.

Rabobank heeft vervolgens een verkoopsom van EUR 265.000,- wel goedgekeurd. Deze verkoop kon echter niet doorgaan omdat een beslaglegger geen toestemming heeft verleend tot verkoop van de woning.

Volgens het taxatierapport is de marktwaarde van de woning EUR 270.000,-. Voorts is in het taxatierapport bepaald dat het pand op een executieveiling vermoedelijk een bedrag tussen EUR 162.000,- en EUR 176.000,- zou opbrengen.

Nu voornoemde verkoop niet kon doorgaan heeft de Rabobank een executieveiling aangezegd.

Executiegeschil

De hypotheekgever die zich tegen een executie wil verzetten staat normaliter voor een moeilijke opgave. Hij dient aan te tonen dat de executie jegens hem onrechtmatig is, of dat de executant (in dit geval de bank) haar recht misbruikt.

In dit geval kwam de rechtbank toch tot de conclusie dat de Rabobank misbruikt maakt van haar recht om te woning te executeren. Zo wordt de bank (onder andere) aangerekend dat de informatieverschaffing aan de hypotheekgevers verschillend en onjuist was. Zij overweegt:

Wat er ook zij van het betoog van de Rabobank, ter mondelinge behandeling en uit de producties werd pijnlijk duidelijk dat er verschillen en onjuistheden blijken te bestaan in de informatieverschaffing en stellingen van de afdeling bijzonder beheer van de Rabobank enerzijds en (het optreden van) de plaatselijke vestiging van de Rabobank anderzijds.

Daarnaast wordt de bank verweten in strijd te hebben gehandeld met haar waarheidsplicht (artikel 21 Rv). Dit is uiteraard niet wat van een bank mag worden verwacht.

Zo heeft [eiseres c.s.] kunnen aantonen dat er tot in ieder geval eind augustus 2015 nog is betaald conform hetgeen volgens [eiseres c.s.] met een medewerker van de (plaatselijke) Rabobank is overeengekomen, en ook is de woning pas in september 2015, vooruitlopend op de levering verhuurd aan de familie [A] , aan wie de woning ook is verkocht maar waarvoor de Rabobank geen toestemming wenst te geven omdat de transportdatum pas in februari 2016 is gelegen. De woning is volgens [eiseres c.s.] gewoon verzekerd en Rabobank komt eerst in deze procedure met de onjuiste stelling dat de woning niet verzekerd is. De proceshouding van de Rabobank in dit geding is niet volgens hetgeen artikel 21 Rv voorschrijft.

De rechtbank komt uiteindelijk tot de conclusie dat de Rabobank haar recht misbruikt door tot executie van de woning te willen overgaan, waarbij de bank wordt verweten dat zij willen en wetens aanstuurt op een openbare verkoop. Dit terwijl het in belang van beide partijen is om een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst te realiseren. De opstelling van Rabobank om per se de woning middels een executieveiling te verkopen is nodeloos schadend en het ontbreekt de bank aan belang bij een dergelijke houding.

Het is zonneklaar dat alle partijen in dit geding belang hebben bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst. Evenzeer is het zo dat Rabobank niet eindeloos hoeft te wachten om gebruik te maken van haar recht op executie in afwachting van vage onderhandse verkoopmogelijkheden. Maar van dat laatste is in deze zaak geen sprake: er zijn in de loop van de laatste maanden drie overeenkomsten gesloten met verkoopprijzen ter hoogte van de getaxeerde marktwaarde en daarboven. De redenen die Rabobank opgeeft daar niet mee in te stemmen, komen in wezen neer op een niet nader geconcretiseerd “we zijn het vertrouwen verloren”. Dat is uiteraard onvoldoende om niet mee te werken. Het feit dat (de afdeling bijzonder beheer van) Rabobank coûte que coûte lijkt aan te sturen op een openbare verkoop die blijkens de taxatie minstens een ton minder opbrengt dan de laagste verkoopprijs uit de koopovereenkomsten doet vermoeden dat Rabobank andere drijfveren heeft dan het realiseren van een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst.

Onder deze omstandigheden maakt Rabobank op dit moment misbruik van recht door de executie via openbare verkoop door te zetten. Zoals reeds overwogen hoeft Rabobank niet eindeloos te wachten met executeren, maar de nu betoonde aandrang is merkwaardig gelet op het feit dat na een periode van enkele jaren gedurende welke niet is geëxecuteerd terwijl [eiseres c.s.] de nader overeengekomen betalingsregeling nakwamen er nu concrete verkoopmogelijkheden zijn tegen aanvaardbare prijzen. Die opstelling is nodeloos schadend voor [eiseres c.s.] en niet in een te respecteren belang van (ook) Rabobank bij een behoorlijke verkoopopbrengst. De voorzieningenrechter merkt daarbij nog wel op dat [eiseres c.s.] wel conform de betalingsregeling maandelijks het bedrag van € 1.042,64 dient te voldoen en ook nog gehouden zijn het “gereserveerde” maandbedrag over september en inmiddels oktober te betalen.

Rabobank wordt (wederom) op de vingers getikt

De rechtbank oordeelt dan ook in het licht van bovenstaande dat de bank gedurende zes maanden niet mag overgaan tot een executieveiling en dat de hypotheekgevers de mogelijkheid krijgen om de woning voor EUR 265.000,- onderhands te verkopen.

De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat de openbare verkoop gedurende een periode van een half jaar dient te worden verboden en de executie zal worden geschorst. Op die manier hebben partijen de mogelijkheid of wel de woning voor een acceptabele prijs onderhands te verkopen, dan wel, na goedkeuring door de voorzieningenrechter, een onderhandse executie tegen een prijs van tenminste € 265.000,–.

Blenheim Advocaten

Blenheim advocaten beschikt over ruime ervaring met het voeren van procedures tegen de afdelingen bijzonder beheer. Dus mocht u worden geconfronteerd met (bijvoorbeeld) een kredietopzegging of een aanzegging tot executie, neem dan vrijblijvend contact op met Blenheim Advocaten.